На днях общался с инвестором из Казани. Он отреагировал на мой сторис, где я разместил готовый арендный бизнес - пункт выдачи заказов.
Когда обсудили детали предложения, он спросил: "А есть ли что-то ещё в похожем бюджете?"
После стандартных вопросов - о цели инвестиций, срокам, ожиданиям по доходности, я предложил рассмотреть формат кладовых.
На что он ответил примерно так: "Я, в принципе, слежу за твоими сторисами. Всё вижу, всё понимаю. Но меня смущает одна вещь. Подвал - это всё-таки проблемная история. Если оператор кладовых съедет, кому его потом сдашь?".
И такое возражение встречается не так уж и редко.
Давайте сначала зададимся простым вопросом.
А почему вообще оператор должен съехать?
Мы понимаем, как работает модель кладовых. Оператор - это не классический арендатор, который снимает помещение под магазин или офис. Он управляет объектом: привлекает клиентов, занимается маркетингом, регулирует цены, формирует клиентскую базу, выстраивает репутацию точки.
То есть оператору выгодно не просто сидеть в помещении, а управлять работающим объектом с заполненными боксами.
Поэтому первый вопрос, который стоит задать - по какой причине оператор должен съехать?
Честно говоря, я пока не знаю случаев, когда оператор кладовых добровольно закрывает работающую точку просто потому, что ему так захотелось. Обычно если объект работает, заполняется и приносит деньги, его наоборот стараются удерживать и развивать. Это выгодно всем.
Но если пофилософствовать, теоретически причин может быть всего несколько.
Первая - локация откровенно слабая. Там просто нет спроса, люди не арендуют ячейки.
Но тогда это уже не проблема модели кладовых. Это проблема выбора помещения. Это означает, что объект был выбран без анализа: не проверили плотность и платежеспособость населения, не оценили ёмкость района, не посчитали потенциальный спрос.
Но именно для этого вся работа и делается ещё до покупки помещения. Мы заранее оцениваем локацию, проводим правовую экспертизу, анализируем количество домохозйчств, уровень доходов района, в целом интерес к хранению. То есть все основные риски проверяются ещё до входа в проект.
Вторая теоретическая причина - серьёзные технические проблемы помещения. Например, постоянные затопления или юридические ограничения.
Но опять же, технический аудит, документы на объект, а также сам продавец помещения тоже проверяются заранее.
Поэтому если объект выбран правильно, вероятность того, что оператор вдруг решит уйти, находится на уровне статистической погрешности.
Но давайте представим гипотетическую ситуацию. Допустим, оператор по какой-то причине закрывается. Не конкретная точка, а сама компания.
Что происходит тогда?
Объект никуда не исчезает. В помещении остаётся:
- инфраструктура кладовых
- десятки или даже сотни арендаторов
- регулярный денежный поток
То есть это уже не просто подвал. Это готовый арендный бизнес.
В таком случае происходит не закрытие проекта, а смена управляющей компании. Точно так же, как меняется управляющая компания в апарт-отеле или в торговом центре.
Поэтому главный вопрос здесь даже не в том, что это подвал. Главный вопрос - генерирует ли объект денежный поток. И если объект приносит стабильный доход, он становится ликвидным активом независимо от того, в каком состоянии он был приобретён изначально.
Хотите открыть кладовые индивидуального хранения с доходностью от 15% годовых? Напишите мне "Кладовки" в личные. Проведём короткую онлайн-встречу и разберём, с чего лучше начать.
#СМ_SelfStorage
Дискуссия