Если вы рассматриваете покупку коммерческой недвижимости, то начинать нужно не с цены за квадратный метр, а с вопроса: "Кто будет арендатором?"
Почему это важно? Потому что якорный арендатор, а особенно сетевой, федеральный, узнаваемый - это не просто источник стабильной арендной платы. Это:
- точка притяжения для клиентов,
- гарантия стабильной выручки,
- и даже катализатор для других, более мелких арендаторов.
Хорошо иллюстрирует это одна история.
Я регулярно проезжаю по Можайскому шоссе мимо одного помещения. Долгое время думал, что это будет доходный дом с мини-студиями под аренду. Тогда подобный формат был в тренде.
Дом построили ещё в 2021 году. Но… Он стоял пустым. Возможно, судебные споры. Возможно, просто не находили арендатора. Возможно, еще что-то.
В 2024 году в помещении открылся магазин спецодежды. Правда, продержался несколько месяцев. И съехал.
И только в 2025 году туда зашла сеть дискаунтеров "Чижик" (X5 Retail Group). Причём не на первый, а на второй этаж. Что, казалось бы, снижает проходимость.
Но буквально через месяц после открытия в здании также появились:
- магазин плитки,
- детский интерактивный парк,
- и магазин стройматериалов.
То есть помещение стояло пустым годами, а заполнилось за пару недель. Почему?
Потому что якорный арендатор дал движение, поток, жизнь. Люди пошли в "Чижик" и начали обращать внимание на другие витрины. Предприниматели увидели трафик и решили к нему "присоседиться".
Можно предположить, что "Чижик" зашёл по ставке чуть ниже рыночной, но именно он создал ценность для всего помещения. Остальные арендаторы, скорее всего, уже платят больше.
Кстати, сейчас "Чижик" - один из самых быстрорастущих брендов X5 Group:
- Формат жёсткого дискаунтера, который идеально вписывается в текущую покупательскую логику
- Более 2 500 магазинов в 45 регионах
- Более 1 млн покупателей ежедневно
- Более половины товаров - собственные сертифицированные бренды
Сеть активно расширяется, и такие арендаторы - редкая удача для владельцев коммерческой недвижимости. Потому что они могут зайти туда, где другим кажется "невыгодно", и резко изменить экономику локации.
В общем, если вы владеете коммерческим помещением или рассматриваете покупку под инвестиции, не бойтесь давать хорошие условия сильному арендатору. Потому что:
- Он может "вытащить" проблемную локацию,
- оживить пустующее здание,
- и стать якорем, вокруг которого выстроится вся арендная модель.
И да, в коммерческой недвижимости решает не фасад и не цена за метр. А бизнес, который находится у вас внутри.
#СМ_КоммерческаяНедвижимость
Дискуссия