Ко мне обратился клиент, с которым мы начали работать над созданием готового арендного бизнеса с федеральным продуктовым ритейлера.
В процессе первого разговора он поделился своим достаточно горьким опытом.
Несколько лет назад он самостоятельно сдал своё помещение "Чижику" в отдельно стоящем здании. На тот момент это решение казалось практически спасением для объекта.
Если раньше помещения спокойно заполнялись частными арендаторами, то позже ситуация начала меняться. Реконструкция дороги по соседству ухудшила пешеходный поток, рядом появился шумозащитный забор, поэтому мелкие арендаторы постепенно начали съезжать.
Именно в этот момент на объект зашёл "Чижик".
Для этой локации это был сильный якорный арендатор с понятным федеральным брендом и стабильным трафиком. Первый этаж полностью переделали под магазин, убрали перегородки и подписали долгосрочный договор.
Сама ставка была вполне рыночной - около 1000 рублей за квадратный метр. По словам собственника, договор он тогда читал внимательно и многие пункты пытался согласовывать отдельно. Но на одну формулировку особого внимания не обратил.
Речь шла об индексации.
В договоре было указано, что индексация возможна "по соглашению сторон" и не более 5% начиная со второго года аренды.
В тот момент это не показалось серьёзной проблемой. Казалось, что дальше всё можно будет спокойно обсуждать в рабочем порядке. Но именно этот пункт в итоге оказался самой дорогой ошибкой.
Сейчас собственник рассказывает, что каждый год пытается поднять ставку, а в ответ получает стандартные письма про инфляцию, сложную экономику, рост расходов и невозможность увеличивать аренду.
Формально сеть ничего не нарушает, потому что индексация не является обязательной. Она возможна только в том случае, если обе стороны договорятся.
Именно в этом многие собственники и недооценивают федеральных арендаторов.
Во время переговоров большинство смотрят в первую очередь на размер ставки, известность сети и срок договора. Но самые большие деньги часто теряются именно в юридических формулировках, которые начинают по-настоящему работать спустя несколько лет после подписания договора.
При этом сам "Чижик" для объекта в итоге оказался очень успешным решением. Он дал стабильный трафик, усилил всю локацию и помог зарабатывать другим арендаторам. По словам собственника, даже НТО рядом начали приносить больше именно благодаря потоку покупателей, который создал магазин.
Но одно небольшое упущение в договоре до сих пор продолжает ежегодно стоить собственнику больших денег.
#СМ_Кейс
