Когда мы обсуждаем тот или иной готовый арендный бизнес, то первое, что приходит на ум инвестору - ставка аренды. Сколько платит арендатор? 300 тыс в месяц или 500?
Кажется, что именно это самый важный показатель.
Но практика показывает, что сумма аренды сама по себе ничего не значит, если у арендатора хромает операционка.
Простой пример. В одной локации открылся магазин жёсткого дискаунтера. Проходит всего два месяца и собственник получает письмо "Просим продлить арендные каникулы".
Это значит, что обороты точки сильно не сходятся с прогнозами и компания не тянет текущие расходы. Получается, что сама аренда прописана в договоре, но по факту платёж под вопросом.
А есть история с другим дискаунтером - "Чижик". Там на старте обороты тоже не всегда блестящие: бывает 200-220 тыс рублей в день, вместо запланированных 600-700. Но разница в том, что у них выстроена операционка.
Компания быстро меняет выкладку, корректирует ассортимент, вводит маркетинговые акции с узнаваемыми брендами. В итоге через 6-12 месяцев точка выходит на плановые обороты. А аренда начинает работать так, как задумано.
Для инвестора это ключевой момент. Не ставка на бумаге, а способность арендатора выдерживать операционный цикл.
- Есть ли у него ресурсы, чтобы доработать точку?
- Готов ли он адаптироваться к спросу?
- Насколько системно управляется сеть?
Поэтому в переговорах я всегда смотрю глубже, чем просто цифра аренды. Мне важно, как сеть ведёт себя в кризисе, как реагирует на просадки, как держит стандарты.
Потому что арендный поток держится не на зафиксированной ставке, а на дисциплине арендатора.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
Дискуссия