Большинство инвесторов при выборе готового арендного бизнеса смотрят на привычные параметры: локацию, арендатора и договор. Проблема в том, что эти факторы сами по себе не отвечают на главный вопрос - будет ли объект стабильно работать через год, три или пять лет.
В своей практике я регулярно сталкиваюсь с одной и той же ситуацией: инвестор покупает объект с известным федеральным арендатором, но не смотрит на фактическую выручку магазина. А именно она определяет, насколько этот бизнес реально нужен самой сети.
Для федеральных продуктовых ритейлеров в крупных городах выручка на уровне 6-7 млн рублей в месяц - это не норма, а пограничное состояние. Такие магазины находятся под постоянным контролем, по ним неохотно индексируют аренду и в любой момент могут принять решение о переезде или закрытии. Для собственника помещения это означает риск потери арендатора и резкое снижение стоимости объекта.
Совсем иначе ведут себя точки, которые торгуют на 15-18 млн рублей и выше. Это магазины, которые сети развивают, защищают и удерживают. Такие объекты легко продаются, хорошо капитализируются и редко выпадают из портфелей инвесторов.
Один из самых показательных примеров произошёл в Самаре. В помещении более десяти лет работала "Пятёрочка", однако со временем магазин стал нерентабельным и в итоге закрылся. На момент закрытия его выручка составляла около 3-4 млн рублей в месяц.
После этого в тоже самое помещение (только в его часть) заехал "Чижик". Уже в первый месяц оборот составил около 18 млн рублей, а во второй превысил 20 млн.
Локация не изменилась. Помещение не изменилось. Изменился формат и арендатор. Именно это дало пятикратное увеличение выручки и превратило проблемный объект в сильный ГАБ.
Поэтому при подборе объектов для инвесторов я всегда начинаю с цифр. Смотрю, какую выручку арендатор фактически генерирует сейчас и есть ли у этой точки запас прочности. Такой подход позволяет заранее отсечь объекты, которые выглядят надёжно только в красивых презентациях продавцов, но в реальности находятся в зоне риска.
Инвесторы, которые думают на несколько лет вперёд, выбирают не просто арендатора с именем, а объект, который действительно нужен бизнесу арендатора.
Именно такие объекты работают стабильно, защищают капитал и при необходимости продаются с премией к рынку.
ГАБ либо зарабатывает, либо ждёт закрытия. Если вам важно сохранить капитал и купить рабочий проект, а не потенциальную многомиллионную проблему, пишите @makarov_serge.
#СМ_Кейс
Дискуссия