Порой люди живут в довольно странном состоянии: с одной стороны, у них уже есть какие-то активы - квартиры, коммерческие помещения или просто свободные площади, а с другой - нет уверенности, что всё это действительно даёт тот результат, на который изначально рассчитывали.
Доход вроде бы есть, но он оказывается ниже ожиданий или постоянно "плавает". Арендаторы требуют внимания, торгуются, съезжают, что-то ломается, а часть помещений и вовсе может стоять без дела, постепенно превращаясь из актива в регулярный расход.
Рано или поздно обычно возникает логичный вопрос - а можно ли вообще собрать такую модель, в которой недвижимость будет давать понятный, стабильный доход и при этом не требовать постоянного участия.
В такой момент многие неожиданно для себя открывают формат кладовых индивидуального хранения. Потому что здесь сходятся сразу несколько вещей, которых обычно не хватает в классических арендных моделях.
В первую очередь уходит зависимость от одного клиента, которая в обычной аренде почти всегда остаётся точкой напряжения, ведь решение одного человека напрямую влияет на весь денежный поток. В кладовых доход формируется из десятков небольших платежей и за счёт этого сама бизнес-модель становится заметно стабильнее и предсказуемей.
Параллельно с этим меняется и сама экономика. Если в жилой недвижимости доходность часто держится на уровне 4-5% годовых, то в кладовых за счёт работы с пространством она может быть кратно выше.
Отдельно здесь важно понимать механику индексации. В классической аренде вы, как правило, ограничены условиями договора и можете повышать ставку в лучшем случае раз в год и то не всегда в том объёме, в котором растёт рынок. В кладовых используется подписочная модель, где стоимость хранения можно корректировать по мере изменения спроса.
На практике это выглядит следующим образом: расходы на помещение могут расти, например, на 5-7% в год, тогда как ставки для конечных клиентов индексируются в диапазоне 15-25% за счёт мелкой нарезки, динамического ценообразования и постоянного потока новых арендаторов. И за счёт этой разницы формируется дополнительная доходность, которая в классической аренде просто недоступна.
При этом у многих на этом этапе возникает внутреннее сомнение, связанное с управлением, потому что за плечами уже есть опыт, когда любой объект требует постоянного внимания, включённости и решения операционных задач. Однако современные операторы кладовок всю текущую операционную нагрузку берут на себя.
В результате постепенно складывается довольно редкая для рынка комбинация: объект, который не завязан на одном арендаторе, позволяет гибко управлять доходностью, может работать даже в не самых ликвидных помещениях и при этом не требует постоянного участия в процессе.
Поэтому, когда инвесторы впервые слышат про кладовые в таком контексте, у них часто возникает мысль - почему я вообще раньше не рассматривал этот формат.
Хотите открыть кладовые индивидуального хранения с доходностью от 15% годовых? Напишите мне "Кладовки" в личные. Проведём короткую онлайн-встречу и разберём, с чего лучше начать именно в вашем случае.
#СМ_SelfStorage
