Есть мнение, что если один арендатор готов платить за помещение больше другого, то выбирать нужно именно его. Ведь чем выше арендная ставка, тем больше ежемесячный доход и тем быстрее окупится объект.
Подобная логика работает не всегда. Так, однажды мы оказались в ситуации, когда на одно и то же помещение претендовали сразу несколько арендаторов - локальный и федеральный. Причем локальный был готов платить заметно больше остальных.
Казалось бы, что здесь решать?
Однако хороший готовый арендный бизнес оценивается не только размером арендной платы.
Покупая такой объект, инвестор приобретает не просто ежемесячный денежный поток. Он покупает еще и ликвидность самого актива.
Представьте, что через несколько лет вы решите его продать. Какой объект вызовет больший интерес у покупателей? Тот, где работает известная федеральная сеть с многолетней историей и стабильными показателями или помещение с менее известным арендатором, пусть даже платящим немного больше?
Очень часто ответ оказывается совсем не таким очевидным.
Сильный федеральный бренд снижает риски в глазах будущего покупателя. Такой объект проще оценить, проще проверить и, как правило, проще продать. Именно поэтому иногда помещение с условной "Пятёрочкой" оказывается более ликвидным, чем объект с арендатором, который сегодня готов платить на 10–15% больше.
Получается интересная ситуация. Вы можете немного выиграть в ежемесячном денежном потоке, но одновременно потерять гораздо больше в стоимости самого актива или значительно сузить круг потенциальных покупателей в будущем.
Именно поэтому, когда мы подбираем арендатора, я никогда не смотрю только на размер арендной ставки. Не менее важно понять, насколько этот арендатор сделает объект привлекательным через пять или десять лет.
Потому что хорошая инвестиция - та, которая одновременно генерирует стабильный денежный поток и остается востребованным активом на рынке.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
Дискуссия