Недавно ко мне обратился коллега, которого привлекли к реализации офисных помещений в одном из деловых зданий. Он рассказал, что проект интересный, спрос на офисы растёт, а инвестиционный поток в сегмент снова оживился. И предложил мне передать эту историю своим инвесторам - мол, отличный вариант, можно смело заходить.
◽️ Его удивило, когда я сразу сказал, что офисы своим клиентам не предлагаю и даже не рассматриваю такие объекты всерьёз.
В мелких помещениях, которые чаще всего и попадают в частные руки, арендаторы меняются постоянно. То заканчивается договор, то бизнес закрывается, то компания перерастает площадь и съезжает. И именно такие помещения чаще всего простаивают, иногда месяцами.
В крупных офисных блоках арендаторы действительно сидят долгие годы, но это уже совершенно другие цифры входа - сотни миллионов, низкая ликвидность и очень узкий круг потенциальных инвесторов/арендаторов.
У меня самого по разным причинам за этот год сменилось уже три офиса. И самое показательное - первый, из которого я съехал ещё в феврале, до сих пор стоит пустым. Такова реальность офисного рынка.
Поэтому я сосредоточился на форматах, которые работают стабильно и предсказуемо. На форматах, где я сам понимаю каждую деталь бизнеса и готов заходить собственными деньгами:
Сегменты, которые нужны всегда, в любой экономический цикл, независимо от моды, хайпа и общего настроения рынка. В них есть реальный спрос, устойчивая экономика и понятная перспективность.
Когда речь касается покупки объекта, я всегда предлагаю ориентироваться на один очень простой вопрос. Он работает лучше любого маркетинга, лучше любого анализа и лучше любых "красивых слов" продавцов. Вопрос звучит так:
🏳️"А ты сам бы это купил?"
Ответ на него всегда показывает истинное отношение человека к объекту. Если начинается мямление, уход в сторону, значит, что-то с объектом не так. Значит, это не инвестиция, а попытка избавиться от того, что давно висит в списке непроданных. И наоборот.
На рынке много предложений. И ещё больше тех, кто продаёт всё подряд - без понимания, что за этим стоит. Но инвесторам важна спокойствие, предсказуемость и уверенность в том, что объект будет работать долгие годы без особых хлопот.
Именно поэтому я работаю только с теми направлениями, в которые верю сам и которыми собираюсь пополнять собственный портфель. Только так рекомендации остаются честными, а решения взвешенными.
#СМ_Кейс
Дискуссия