Иногда инвесторы приходят с довольно типовым запросом:
"Хочу найти идеальный ГАБ. Чтобы был хороший арендатор, длинный договор, высокая доходность и при не переплатить".
Хороший запрос, правда? Я бы тоже от такого объекта не отказался.
Любой инвестор хочет купить объект, который будет приносить стабильный доход и не доставлять проблем. Но чем дольше работаешь на рынке готового арендного бизнеса, тем яснее становится одна вещь: идеального ГАБ не существует.
Любой инвестиционный объект - это всегда баланс между доходностью и риском.
Представим первый вариант. Помещение с федеральным арендатором, договор на 10-15 лет, зафиксированная индексация, стабильная выручка бизнеса. Для инвестора это выглядит максимально надёжно: риски съезда арендатора минимальные, денежный поток прогнозируемый.
Но и доходность у таких объектов, как правило, ниже. Потому что за стабильность рынок всегда платит премию.
Теперь другой сценарий. Объект с доходностью заметно выше рынка. На бумаге цифры выглядят красиво, окупаемость быстрее, чем у большинства предложений.
Но если внимательно разобрать структуру сделки, почти всегда находится причина такой доходности: короткий договор аренды, молодой бизнес арендатора, слабая локация или условия, которые позволяют арендатору легко выйти из договора.
То есть вместе с высокой доходностью инвестор здесь получает и более высокий риск.
Есть и третий тип объектов. Сильная локация, хорошее помещение, но локальный арендатор и договор не очень длинный. В этом случае ставка делается не только на текущий поток, но и на ликвидность объекта: если арендатор съедет, нового можно найти достаточно быстро.
И вот здесь появляется важный момент, который часто упускают начинающие инвесторы.
На рынке ГАБ нет универсально лучшего объекта. Есть только разные комбинации параметров.
- где-то выше доходность, но больше рисков.
- где-то выше надёжность, но ниже доходность.
- где-то сильная локация компенсирует короткий договор.
- а где-то наоборот - длинный договор компенсирует менее ликвидное место.
Поэтому когда инвестор говорит, что ищет идеальный ГАБ, чаще всего за этим стоит желание получить сразу всё: высокую доходность, максимальную надёжность, сильного арендатора и выгодную цену.
Но рынок так не работает.
Любая инвестиция - это выбор приоритетов.
Кому-то важнее стабильность и предсказуемый поток - тогда выбираются объекты с сильными арендаторами и долгими договорами, даже если доходность ниже.
Кому-то важнее доходность и потенциал роста - тогда он готов принять больше риска.
Поэтому главный вопрос - это не какой объект идеальный, а какой объект подходит именно под вашу стратегию.
Когда инвестор понимает свою стратегию, выбор становится намного проще. И вместо бесконечного поиска идеального объекта появляется конкретная задача - найти тот баланс доходности и риска, который для вас комфортен.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
