Когда инвестор смотрит на проект, его внимание обычно сосредоточено на общей площади и ставке аренды. Но есть одна деталь, которая часто остаётся за кадром и в итоге сильно бьёт по доходности. Это МОП - места общего пользования.
Что такое МОП? Это лестницы, коридоры, холлы, лифты - всё то, что не приносит дохода, но съедает квадратные метры. На бумаге площадь вроде бы та же, но реальная сдаваемая часть уменьшается.
Представим проект с двумя уровнями. Чтобы обеспечить доступ, нужно сделать лестницу и коридор. Эти 50-70 м2 нельзя сдать в аренду. При ставке 1 000 рублей за квадрат - это уже минус 50-70 тыс. рублей в месяц. За год - почти миллион. А за десять лет это превращается в серьёзную дыру в доходности.
Федеральные арендаторы МОП не оплачивают. Им нужны чистые торговые метры. Поэтому чем больше общих зон, тем ниже итоговый месячный арендный платеж (МАП).
Получается парадокс: объект вроде бы больше по площади, но деньги он приносит меньше.
Вот почему правильная логика планировки - это ритейл-парк в один уровень. Тогда у каждого арендатора свой вход, минимум общих площадей и максимум полезной сдаваемой площади.
❗️ Вот и получается, что МОП - скрытый враг доходности. И задача инвестора смотреть не только на общую площадь, но и на то, сколько из неё реально работает на аренду. Потому что именно эти метры делают проект прибыльным или убыточным.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
