В разговоре с инвесторами регулярно возникает вопрос:
что лучше - купить один объект или собрать портфель из нескольких.
Кажется, что ответ очевиден. Один объект воспринимается проще: один арендатор, один договор - всё контролем. Несколько объектов - это уже как будто более серьезная конструкция, требующая большего внимания.
Но если смотреть не на личные ощущения, а на практику, картина меняется.
Представим инвестора с бюджетом в 40–50 млн рублей. По сути, это стоимость квартиры бизнес-класса в Москве. И у него есть два сценария.
В первом случае он покупает один крупный объект - с хорошей локацией и сильным арендатором. Во втором - он распределяет этот же бюджет на несколько объектов меньшего чека.
Интуитивно многие выбирают первый вариант. Он кажется более понятным и, как ни странно, более надёжным. Но именно в этой простоте и скрывается главный риск.
Когда у инвестора один объект, у него фактически один источник дохода. И если с этим объектом что-то происходит, он оказывается в ситуации, где весь денежный поток зависит от одного события.
Конечно, это не катастрофа. Это нормальные рабочие ситуации арендного бизнеса. Но в такой момент у инвестора может не оказаться запаса по времени и финансовой подушки, чтобы спокойно пережить этот период.
А если у инвестора портфель из нескольких объектов? Даже если один из них временно выпадает, то остальные продолжают работать. Доход снижается, но не исчезает полностью. Значит у собственника появляется возможность спокойно принимать решения, не находясь под давлением ситуации.
Именно в этом смысл диверсификации. Она не столько увеличивает доходность, сколько убирает зависимость от одного конкретного сценария.
Следующий важный момент - это ликвидность, , о которой чаще всего задумываются только в момент продажи.
Продать объект за 5 млн рублей и продать объект за 40 млн - это принципиально разные задачи.
В первом случае на рынке гораздо больше потенциальных покупателей и сам цикл сделки, как правило, проходит быстрее и проще. Во втором случае круг людей, способных и готовых купить такой актив, значительно уже и поиск покупателя может занимать гораздо больше времени.
Когда у инвестора есть портфель из нескольких объектов, у него появляется важное преимущество - он может выходить в деньги постепенно. Не обязательно продавать всё сразу. Можно продать один объект, затем другой, гибко реагируя на ситуацию и на собственные задачи.
В случае с одним крупным объектом такой возможности нет и это серьёзно ограничивает манёвренность.
Да, многим кажется, что управлять несколькими объектами значительно сложнее, чем одним. На практике всё зависит не от количества объектов, а от того, как выстроены все процессы.
Если эта система отлажена, то добавление новых объектов увеличивает объём работы, но не усложняет её принципиально. И при наличии даже минимальной поддержки в виде помощника или управляющей компании разница между одним и несколькими объектами перестаёт быть критичной.
И в итоге становится понятно, что риск определяется не размером объекта. Он определяется степенью зависимости от одного сценария.
И чем больше у инвестора внутри портфеля вариантов действий, тем спокойнее и управляемее становится сама инвестиция.
А дальше уже вопрос выбора.
Вы хотите один “надёжный” объект или управляемую систему дохода?
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
