Некоторые инвесторы сразу предупреждают меня: помещения с предварительными договорами аренды не предлагать. Даже если будущий арендатор - известная федеральная сеть.
Таким образом они хотят избежать дополнительных рисков. Ведь до открытия магазина или аптеки договорённости ещё могут измениться. Арендатор может перенести запуск, попросить снизить ставку или вообще отказаться от помещения.
В результате инвестор уже потратил деньги на покупку недвижимости, а доход, на который рассчитывал, так и не начал поступать.
С другой стороны, предварительный договор аренды - вполне рабочий инструмент. Более того, именно на этом этапе иногда можно приобрести помещение на более привлекательных условиях, чем уже действующий арендный бизнес.
Но покупка помещения с предварительным договором аренды и покупка объекта, который уже приносит доход, - всё-таки разные ситуации.
В первом случае инвестор участвует в создании арендного бизнеса. Впереди ещё ремонт, передача помещения арендатору и начало арендных платежей. На каждом из этих этапов сроки и условия могут измениться.
Во втором случае арендатор уже работает, помещение приносит доход, и можно оценить не только условия договора, но и фактическую историю арендных платежей.
Хотя и действующий арендатор не гарантирует, что условия аренды со временем не изменятся.
