(дело № А65-3519/2020)
🧩 Ситуация
В деле о банкротстве гражданина на торгах была реализована квартира, расположенная в многоквартирном доме в г. Казани. Определен победитель, с которым был заключён договор купли-продажи.
После приобретения объекта общество заявило, что фактически проданный объект не является квартирой:
- он не соответствует признакам жилого помещения;
- по своему функциональному назначению относится к части инженерных систем дома;
- через него обеспечивается доступ к системам дымоудаления и вентиляции при пожаре.
Общество потребовало признать торги и договор купли-продажи недействительными.
❌ Первая инстанция отказала
❌ Апелляция и округ поддержали отказ
⚖️ Верховный Суд отменил все судебные акты и направил спор на новое рассмотрение
Как должны рассуждать суды
📌 Предмет торгов должен быть описан точно и достоверно
Извещение о торгах обязательно должно содержать корректные сведения о предмете продажи (п. 2 ст. 448 ГК РФ).
Если в извещении указано, что продаётся квартира, а фактически объект:
- не отвечает признакам жилого помещения,
- либо является нежилым,
- либо относится к общему имуществу дома,
то в извещении содержится недостоверная информация, что является существенным нарушением правил проведения торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ).
📌 Недостоверность предмета торгов влияет на круг участников и цену
Верховный Суд подчеркнул: если бы продавался нежилой объект, а не квартира, круг потенциальных участников торгов был бы иным, а значит:
- по-другому формировалась бы конкуренция;
- могла измениться итоговая цена.
Следовательно, порок извещения влияет на результат торгов, а не является формальностью.
📌 Риск покупателя не покрывает ошибки организатора
Суды нижестоящих инстанций сослались на «предпринимательский риск покупателя», указав, что общество:
- не осмотрело объект;
- не запросило дополнительную информацию;
- подписало договор без разногласий.
Верховный Суд этот подход прямо отверг. При торгах:
- условия договора формируются извещением (п. 3 ст. 448 ГК РФ);
- продавец обязан передать именно тот объект, который был заявлен в извещении (ст. 456 ГК РФ).
Даже если покупатель не осматривал объект, это не освобождает продавца от ответственности за искажение предмета торгов и не позволяет навязать вещь, непригодную для использования по назначению.
📌 Продажа общего имущества МКД как отдельного объекта может быть ничтожной ВС отдельно обратил внимание на довод о том, что спорное помещение:
- является частью общедомовых инженерных систем;
- обеспечивает безопасность жильцов при пожаре;
- относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Если это подтвердится, то:
- такая доля не обладает самостоятельной оборотоспособностью (ст. 290 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ);
- её продажа как отдельного объекта ничтожна (ст. 168 ГК РФ);
- нарушаются права всех собственников помещений дома.
📌 Ключевая ошибка судов - неверно определён предмет доказывания Верховный Суд указал, что суды:
- не установили правовую природу объекта (квартира / нежилое / общее имущество);
- не исследовали его функциональные характеристики;
- преждевременно переложили риски на покупателя.
🧠 Итог: Верховный Суд сформулировал важные ориентиры для споров о торгах в банкротстве:
- недостоверное описание предмета торгов - существенное нарушение;
- предпринимательский риск покупателя не оправдывает ошибки организатора;
- продажа общего имущества МКД как самостоятельного объекта недопустима