🧩 Ситуация
В деле о банкротстве ООО «Рантект-МФД» требование ПАО «Сбербанк России» было включено в реестр как обеспеченное залогом права аренды земельного участка, на котором велось строительство многоквартирного дома.
Изначально был выбран способ восстановления прав граждан через завершение строительства. Для этого права застройщика на земельный участок и недостроенный объект были переданы региональному фонду, а федеральный фонд обязался финансировать завершение строительства.
Позднее способ восстановления прав дольщиков изменился. Вместо достройки объекта было принято решение о выплате гражданам денежного возмещения. После этого предмет залога был передан уже федеральному фонду, который приступил к расчетам с участниками строительства.
Сбербанк обратился в суд с требованием установить и взыскать первоначальную компенсацию как бывшему залоговому кредитору. Первая инстанция возложила обязанность по выплате на региональный фонд. Апелляция отменила это определение и взыскала компенсацию с федерального фонда в сумме 98,1 млн руб. Кассация поддержала этот вывод.
Федеральный фонд подал жалобу в Верховный Суд РФ.
📌 Правовая проблема: кто обязан выплачивать компенсацию бывшему залоговому кредитору, если после первоначальной передачи объекта для достройки впоследствии изменен способ защиты прав дольщиков и объект передан федеральному фонду для выплаты гражданам денежного возмещения, и может ли такой кредитор сразу требовать всю сумму компенсации.
🧠 Позиция Верховного Суда РФ
1️⃣ Закон № 282-ФЗ установил специальный переходный порядок компенсации бывшим залоговым кредиторам
ВС РФ указал, что после Постановления Конституционного Суда РФ № 34-П законодатель урегулировал вопрос защиты бывших залоговых кредиторов в переходных ситуациях, когда объекты были переданы фондам еще до вступления в силу нового регулирования. Для таких случаев предусмотрен особый порядок выплаты компенсации, учитывающий публичную и социальную функцию фондов.
2️⃣ Компенсация в переходных случаях выплачивается не полностью и не одномоментно
- гарантированную часть - 10 % суммы компенсации, которая выплачивается за счет собственных средств фонда в течение пяти дней со дня вступления в силу судебного акта;
- негарантированную часть - оставшуюся сумму, которая выплачивается лишь при наличии предусмотренного законом источника, то есть за счет выручки от реализации соответствующего имущества и в установленные законом сроки.
3️⃣ При переходе от достройки к денежному возмещению негарантированную часть должен выплачивать федеральный фонд
ВС РФ отметил, что законодатель прямо не урегулировал ситуацию, когда первоначально был избран способ завершения строительства, но затем фонд изменил его на денежное возмещение гражданам. В такой ситуации применяется аналогия закона.
Поскольку после изменения способа защиты именно федеральный фонд становится обладателем имущества, за счет реализации которого должна выплачиваться негарантированная часть компенсации, именно он и обязан производить такую выплату.
4️⃣ Негарантированная часть компенсации выплачивается только после истечения установленного срока
Если федеральный фонд получает земельный участок и объект незавершенного строительства для последующей реализации, то негарантированная часть компенсации выплачивается по правилам подпункта «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ - за счет выручки от продажи имущества, уменьшенной на расходы по содержанию, охране и реализации, в течение трех лет со дня передачи объектов федеральному фонду.