За 20 лет инвестиций я вывел для себя чёткий чек-лист. По нему я проверяю каждый объект — и для себя, и для клиентов.
Делюсь.
1️⃣ Надёжность застройщика
Проверяю репутацию на рынке: отзывы клиентов, история выполненных проектов, сроки сдачи, наличие судебных исков. Смотрю финансовую устойчивость — долги, судебные разбирательства, исполнительные производства.
Проверенные застройщики Москвы: ПИК, Самолёт, Инград, Донстрой.
2️⃣ Покупка на начальном этапе
Цена на котловане всегда ниже, чем после сдачи дома. Это шанс зафиксировать минимум и заработать на росте.
Но есть риски: задержки сроков, ухудшение финансового состояния застройщика. Поэтому — только проверенные имена.
3️⃣ Выбор района
Смотрю на:
- ✔️ Транспортную доступность (метро, МЦД, удобные маршруты)
- ✔️ Инфраструктуру (школы, сады, поликлиники, торговые центры)
- ✔️ Экологию (нет промышленных предприятий)
- ✔️ Перспективы развития района
Перспективные районы для инвестиций: Юго-Запад, Запад, Северо-Запад Москвы.
4️⃣ Формат квартиры
Студии и однушки — высокая ликвидность. Быстро продаются, легко сдаются. Доступная цена позволяет купить несколько объектов.
Двушки и трёшки — для семей. Дольше продаются, но стабильнее в аренде.
5️⃣ Ремонт: WhiteBox или "под ключ"?
WhiteBox — базовая отделка (стены выровнены, пол готов, электрика, сантехника). Для посуточной аренды или студентов — достаточно.
Если планируете долгосрочную аренду семьям — лучше сделать косметический ремонт. Это повысит ставку.
6️⃣ Расчёт доходности
Формула: (Годовой доход от аренды / Первоначальные вложения) × 100%
Хорошая доходность — от 8% годовых и выше.
7️⃣ Посуточная или долгосрочная аренда?
Посуточная — выше доход, но больше усилий (управление, уборка, обновление интерьера).
Долгосрочная — стабильный доход, меньше хлопот. Оптимально — комбинировать в зависимости от сезона и спроса.
8️⃣ Проверка документов
Обязательно проверяю:
- 📎 Выписку из ЕГРН
- 📎 Договор долевого участия (ДДУ)
- 📎 Проектную декларацию застройщика
- 📎 Разрешение на строительство
- 📎 Информацию о наличии обременений
9️⃣ Скрытые минусы ЖК
Проверяю:
- ⏺ Планы строительства дорог рядом (шум)
- ⏺ Качество вентиляции (некоторые застройщики экономят)
- ⏺ Качество воды
- ⏺ Управляющую компанию
Эти мелочи могут стоить миллионов при продаже.
Итого:
Это чек-лист, по которому я выбираю недвижимость для себя. И по которому проверяю каждый объект для клиентов.
Хотите разбор вашего варианта? Напишите @AlexSavushkin — помогу избежать ошибок.
