Почему задерживают подписание SPA?

Контекст: инвестор подписал Booking Form и оплатил депозит, но договор купли продажи (SPA) не подписывается. Чтобы разобраться, давайте рассмотрим регламент запуска проекта в Дубае.

🔹Этапы запуска off-plan проекта:

• Застройщик приобретает участок земли, в отношении которого заранее определены требования по высотности, плотности застройки и типу использования. Право собственности подтверждается Title Deed (свидетельством о собственности).

• После разработки проекта его концепция (архитектура, метражи, финансовая модель) согласовывается с RERA (Real Estate Regulatory Agency), а также с мастер-застройщиком, контролирующим планировку района.

• При положительном решении начинается процедура предварительной регистрации проекта. Её результат — присвоение Project Number в DLD (Dubai Land Department).

• С этого момента застройщик получает право принимать EOI (Expression of Interest) и подписывать формы бронирования (Booking Forms).

• После получения Project Number застройщик обязан в течение 6 месяцев открыть escrow-счёт и получить Sales Permit — официальное разрешение на продажу. В противном случае проект может быть приостановлен, оштрафован или, в исключительных случаях, аннулирован.

• Открытие escrow-счёта — обязательное условие до начала официальных продаж. Только после этого застройщик получает Sales Permit, начинает юридически полноценную стадию продаж и получает право заключать SPA.

• SPA подписывается в первую очередь с клиентами, которые ранее внесли EOI и оформили Booking Form.

  Договор регистрируется в системе Oqood, что юридически фиксирует право собственности покупателя. Именно в этот момент покупатель получает свидетельство о праве собственности, направляемое по электронной почте.

🔹Почему возникает задержка с подписанием SPA?

Задержка подписания SPA чаще всего возникает на этапе между регистрацией проекта в DLD и открытием escrow-счёта. Это так называемая переходная зона, где застройщик уже получил интерес со стороны клиентов, но ещё не завершил все юридические и финансовые приготовления.

Основные причины задержек при открытии escrow-счёта:

• Отсутствие подписанных контрактов с подрядчиками и недостаточно проработанные сметы.

• Не внесено требуемое минимум 20% от общей стоимости проекта из собственных средств застройщика в качестве гарантийного платежа.

• Дополнительные требования банка-кастодиана: escrow-счёт может быть открыт только в банке, лицензированном DLD, и банк проводит собственную юридическую и финансовую проверку.

• Проблемы с правовым статусом земли: например, участок может находиться в залоге, или в процессе смены типа владения (с leasehold на freehold и т.д.).

• Несогласованность или изменения в проекте (замена подрядчиков, смена конфигурации), которые требуют повторного согласования всей документации.

• Административные задержки. Государственные и квазигосударственные застройщики отладили процесс согласований и получают разрешения в сжатые сроки, в то время как частные игроки сталкиваются с длительными бюрократическими процедурами.

🖌Можно было бы дать рекомендацию: не покупайте до открытия escrow — и будете спать спокойно. Но....