1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики № 2 (2026).
Несколько позиций напрямую затрагивают недвижимость и земельные отношения — и некоторые из них способны серьезно повлиять на уже сложившуюся практику.
1. Водоем внутри частного участка — еще не означает частную собственность на землю под ним.
Если в границы частного земельного участка фактически включена территория общего пользования, занятая водным объектом, находящимся в федеральной собственности, требование об исключении этой территории из площади частного участка не ограничивается сроком исковой давности.
Практический вывод: наличие границ в ЕГРН само по себе не гарантирует абсолютную защищенность участка.
Особенно внимательно необходимо проверять объекты около рек, озер и иных водных объектов.
2. Верховный Суд уточнил правила определения этажности при спорах о самовольной постройке.
Этажность жилого дома определяется по количеству надземных этажей.
Если дом расположен на склоне, необходимо учитывать нижнюю планировочную отметку земли.
А если разные части здания имеют различную этажность — учитывается наибольшее количество этажей.
Это принципиально важно в спорах о допустимых параметрах строительства и сносе объектов.
3. Особые правила оборота сельскохозяйственных долей действуют даже при банкротстве собственника.
Нельзя обойти ограничения Федерального закона № 101-ФЗ только потому, что имущество реализуется финансовым управляющим. При нарушении установленного порядка продажи земельной доли сделка может быть оспорена участником долевой собственности.
4. Получение сельхозземли без торгов — не безусловное право.
ВС вновь делает акцент на рациональном использовании земли: при предоставлении участка КФХ значение имеют реальная потребность хозяйства и обоснованность площади испрашиваемой земли.
Главный мой вывод: запись в ЕГРН, процедура банкротства или формальное наличие права еще не гарантируют устойчивость земельного актива.
Сегодня профессиональная проверка недвижимости — это анализ не только выписки ЕГРН, но и истории формирования участка, ограничений оборотоспособности, фактического использования территории и актуальной практики Верховного Суда.
Екатерина Иванова
Президент Межрегионального юридического центра земельных отношений
кандидат юридических наук
Дискуссия