Когда инвестор покупает готовый арендный бизнес, кажется, что всё довольно просто. Так как уже есть помещение, арендатор и понятный денежный поток, то остаётся посмотреть на цену, МАП, индексацию, посчитать окупаемость и решить, устраивает тебя такая инвестиция или нет.
Но на самом деле вместе с готовым ГАБом мы покупаем... уже решённые проблемы.
Есть, например, один объект с "Пятёрочкой" в Брянске. Сегодня это вполне стабильно работающий магазин. Арендатор исправно платит аренду, коммунальные расходы компенсирует, обороты постепенно выросли примерно с 4 до 8 млн рублей в месяц.
Если смотреть на объект сейчас, сложно представить, сколько всего пришлось пройти до того, как он стал таким.
Возникали проблемы с алкогольной лицензией, электричеством и коммуникациями. Пришлось заниматься пешеходным переходом и решать множество других вопросов, которые обычно стараются не озвучивать при презентации будущего ГАБа.
Пока магазин ещё не открыт, любая такая проблема - это деньги, время и нервы собственника. Более того, заранее невозможно точно знать, какая из них вообще возникнет и сколько будет стоить её решение.
Поэтому покупая готовый ГАБ, инвестор приобретает не только стены, договор аренды и ежемесячный денежный поток, но и весь путь, который кто-то уже успешно прошёл до него.
И чем сложнее был этот путь, тем больше может оказаться ценность того, что самому проходить его уже не придётся.
Кстати, эту "Пятёрочку" можно купить за 39 млн рублей. Арендатор платит 320 тыс. рублей в месяц фиксированно или 3,8% от товарооборота, если эта сумма оказывается выше. При росте цен растёт товарооборот магазина, а вместе с ним может расти и арендная плата. Получается своеобразная встроенная защита дохода от инфляции.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
