У меня есть крупный клиент, рассудительный и очень последовательный в своих инвестиционных решениях. Он постепенно формирует свой пенсионный портфель: добавляет в него объекты, которые с годами будут приносить стабильный, понятный доход.
◀️Его стратегия - к определённому возрасту иметь набор помещений с надёжными федеральными арендаторами, чтобы получать прогнозируемый денежный поток▶️
Недавно мы нашли для него объект в Москве, который на первый взгляд выглядел почти идеально. Закрытая продажа, помещение под одного из крупнейших продуктовых ритейлеров, уже подписан предварительный договор аренды, а экономика давала около восьми лет окупаемости - показатель по меркам столицы очень хороший.
Клиент сразу заинтересовался и, будучи человеком занятым, отправил на объект своё доверенное лицо. Тот осмотрел помещение, изучил окружение, посмотрел на будущую локацию магазина. И вернулся с положительными впечатлениями.
После этого мы перешли к юридической части. И здесь началось самое важное.
У инвестора своя юридическая служба, у меня - свои специалисты. В результате совместной работы мы выявили факты, на которые нельзя было просто закрыть глаза. Здание крупное, и поэтому помещение делилось на части; одна из этих частей когда-то была продана по цене, значительно ниже кадастровой стоимости. Причём продавцом выступало акционерное общество, которое через год после сделки было ликвидировано в одной из республик.
Следующий владелец - ООО, перепродал помещение физическому лицу. И в этой истории был настораживающий момент: в обеих компаниях фигурировали люди с одинаковыми фамилиями и отчествами, но разными именами. Всё это выглядело очень похоже на схемы, которые позже могут вызвать вопросы у государства.
Проблема подобных цепочек в том, что спустя годы такие сделки нередко пытаются признать недобросовестными. И тогда риски ложатся уже на нового собственника, который вообще не участвовал в этих манёврах. Для моего клиента такой сценарий был недопустим.
Мы всё обсудили и решили выйти из сделки.
После этого объект я показал другому инвестору - более рискованному, привыкшему работать "на грани" и готовому идти ва-банк. Честно рассказал ему обо всех возможных последствиях. Он выслушал, взял пару дней на паузу и в итоге сказал, что помимо юридических нюансов ему не слишком нравится сам будущий арендатор. Поэтому он тоже предпочёл отказаться.
◀️Так иногда бывает: один человек принимает решения из стратегии, другой - из предпринимательского чутья. Но главное - оба понимают, какие риски стоят за объектом и почему▶️
Этот кейс хорошо показывает, зачем в инвестициях нужна глубина анализа.
Даже если объект выглядит идеальным - отличная локация, сильный арендатор, привлекательная экономика, то внутри могут быть нюансы, которые меняют картину полностью.
Именно поэтому каждый объект должен проходить не только финансовую, но и юридическую оценку. Особенно в Москве, особенно когда речь идёт о закрытых сделках, особенно когда ставки высоки и решение принимается на годы вперёд.
Если для вас важна не просто покупка, а устойчивый доход на годы вперёд, дайте знать @makarov_serge - подберём объекты, которые действительно стоит добавлять в портфель и проверим их так же тщательно, как делаю это для всех своих инвесторов.
#СМ_Кейс
