Процент от товарооборота любят продавать как дополнительную гарантию дохода. Звучит достаточно привлекательно - фикс плюс процент. Выручка магазина растёт - значит и вы зарабатываете больше.
В реалиях всё выглядит гораздо прозаичнее.
РТО - это не фиксированная часть аренды. Это переменная величина, которая появляется только при совпадении условий: достаточный трафик, оборот выше порога, корректная структура договора и отсутствие просадок по рынку.
В первые месяцы после открытия процента чаще всего нет. Магазин постепенно расторговывается. Даже федеральная сеть не выходит на плановые показатели с первого дня. А поскольку в договоре всегда есть порог, до его достижения собственник получает только базовую ставку.
Что обычно делают инвесторы? Берут максимальный возможный оборот, умножают его на процент и добавляют эту цифру к доходности как будто это гарантированная надбавка. В момент презентации проект сразу выглядит лучше. На практике же некоторые объекты годами живут только на фиксе.
Как-то я анализировал для клиентов объект с "Магнитом" в качестве арендатора.
Базовая ставка - почти 400 000 руб. в месяц.
Процент от оборота - 4%, с ростом до 5% при обороте выше 10 млн.
На экране монитора объект выглядит интересно. Однако фактический средний оборот магазина держится на уровне 7,5-8 млн. Локация ограничена по трафику - рядом только небольшой жилой массив, дополнительных потоков не будет.
До порога в 10 млн магазин явно не дотягивает, поэтому собственник получает только фиксированную ставку.
И никакой "жирной" надбавки здесь нет. Только базовая аренда.
Важно понимать одну вещь.
Фикс - это предсказуемость. РТО - это некий опцион на рост.
Когда вы покупаете объект, вы покупаете прежде всего стабильность денежного потока. Если проект выглядит привлекательным только при условии, что регулярно будет выплачиваться процент, значит его экономика изначально держится на чрезмерно оптимистичном сценарии.
Я считаю объекты просто. Сначала - окупаемость только на фиксированной части. Если на этом уровне проект меня устраивает, можно двигаться дальше.
Затем просчитывают три сценария:
- ➡️ процент не включается вообще,
- ➡️ процент работает минимально,
- ➡️ процент работает в полном объёме.
И только после этого становится понятен реальный диапазон доходности. Если цифры бьются только в лучшем сценарии, это уже не инвестиция. Это ставка.
Процент от оборота - полезный инструмент. Иногда он действительно добавляет доходности и делает объект дороже при продаже. Но строить модель на надежде, что РТО обязательно сработает, значит сознательно закладывать существенный риск.
Фундамент в ГАБе - это фикс. Процент - это бонус, если рынок складывается.
В инвестициях безопаснее приятно удивляться, чем через год неприятно пересчитывать математику.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
Дискуссия