Чаще всего собственники пытаются продавать коммерческую недвижимость как обычные квадратные метры. Показывают планировку, говорят про площадь, высоту потолка и расположение. Всё это, безусловно, важно, но в инвестиционной недвижимости это далеко не главный фактор.
Инвестор, который покупает коммерческий объект, в первую очередь смотрит не на метры. Он смотрит на деньги.
На практике это хорошо видно, когда один и тот же объект пытаются продать двумя разными способами.
В первом случае объявление выглядит примерно так:
помещение 120 квадратных метров, первый этаж, отдельный вход, новый жилой комплекс. Всё вроде бы корректно, но для инвестора такая информация почти ничего не говорит о будущем доходе.
Во втором случае тот же объект начинают описывать иначе.
Появляется действующий арендатор, понятная ставка аренды, срок договора, индексация, информация о том, как работает бизнес внутри помещения. И сразу становится понятно, какие деньги этот объект способен приносить и насколько стабилен этот поток.
Разница в восприятии огромная.
Когда человек покупает инвестиционную недвижимость, он по сути покупает не помещение, а будущие денежные поступления. Его интересует не столько площадь, сколько вероятность того, что арендатор будет стабильно платить аренду на протяжении нескольких лет.
Поэтому один и тот же объект может стоить совершенно разных денег в зависимости от того, как он представлен рынку.
Если продавать просто стены, покупатель будет сравнивать их с другими стенами. Он будет смотреть на цену за квадратный метр, на альтернативные предложения, на возможность торга. В этом случае объект попадает в обычный рынок помещений, где основным ориентиром становится стоимость метра.
Но если у объекта появляется понятный денежный поток, ситуация меняется. Тогда он начинает сравниваться уже не с другими помещениями, а с другими инвестициями. Инвестор начинает считать доходность, срок окупаемости, стабильность арендатора. И цена начинает формироваться исходя из экономики, а не только из площади.
Поэтому в инвестиционной недвижимости работает довольно простой принцип. Продавать лучше не помещение как набор квадратных метров, а историю будущего денежного потока. Именно за эту историю инвесторы готовы платить.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
