Раньше формула аренды "фикс + процент от оборота" считалась стандартом.
Особенно в торговле.
Сети вроде "Пятёрочки" или "Магнита" почти всегда закладывали в договор не только базовую ставку, но и долю от выручки. Для арендодателя это выглядело идеально. Ведь если точка растёт, растёт и доход.
Но последние время ситуация начала меняться. Сети стали осторожнее, а проценты всё реже встречаются в новых договорах. И на это есть вполне понятные причины.
- Предсказуемость расходов
С ростом операционных издержек сети стараются зафиксировать как можно больше статей бюджета. Любые переменные платежи создают неопределённость. Когда аренда это просто фиксированная сумма, планировать проще.
Поэтому многие компании сейчас убирают процент от оборота вообще или оставляют символический бонус, который не меняет экономику точки.
- Перенасыщение рынка
Если раньше сетям приходилось конкурировать за локации, то сегодня, особенно в малых городах, ситуация обратная: подходящих помещений много, а арендодатели готовы идти на уступки. И сеть выбирает те условия, где ей удобнее.
Проще говоря, теперь процент от оборота превращается из обязательного элемента в редкий бонус.
- Непрозрачность выручки
Для арендодателя эта модель работала только тогда, когда он мог контролировать обороты. Но доступ к данным всегда оставался за сетью.
Если ты не можешь проверить цифры, процент теряет смысл.Поэтому сегодня часть инвесторов всё чаще ориентируется на фиксированные договоры, где хотя бы понятно, сколько ты гарантированно получишь каждый месяц.
Мы это видим и на практике. В свежих сделках, особенно в регионах, процент практически исчез.
Что это значит для инвестора?
💡 Во-первых, объекты с действующими договорами, где процент ещё остался, становятся дороже. Это уже редкость с премией к цене.
💡 Во-вторых, при покупке новой точки стоит смотреть не на наличие процента, а на устойчивость арендатора и срок договора. Стабильный фикс с индексацией сегодня может быть безопаснее, чем "виртуальные 5 %" от выручки, которых потом всё равно можно не увидеть.
В итоге, сети считают не метры, а операционную эффективность. А инвестору стоит считать не проценты на бумаге, а реальный денежный поток, который приходит на его счёт каждый месяц.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
