Сейчас на рынке ГАБов происходит важное изменение. Речь идёт о проценте от товарооборота.
Ещё недавно это была вполне распространённая практика, когда федеральная сеть помимо фиксированной аренды закладывала в договор и процент. Это воспринималось как рабочая конструкция, особенно в сильных локациях.
Сегодня ситуация постепенно меняется.
Например, "Пятёрочка" в этом году практически перестала подписывать процент от оборота в новых объектах, причём это касается даже тех локаций, где раньше такие условия давались по умолчанию.
При этом сами сети продолжают расти. Их розничная выручка увеличивается в среднем на 15-20% в год. То есть бизнес арендатора развивается достаточно активно, но новые договоры всё чаще фиксируют аренду в виде стабильной ставки с минимальной индексацией, которая обычно составляет 2-5% и то не всегда гарантирована.
Почему так происходит?
У той же "Пятёрочки" сейчас свыше 25 тыс. магазинов и внутри компании озвучивается оценка ёмкости рынка примерно на уровне 27 тыс. точек. Это означает, что фаза активного роста постепенно заканчивается и на смену ей приходит этап оптимизации.
В такой ситуации сети начинают внимательнее считать деньги, закрывают слабые магазины с оборотом ниже определённой планки и стараются зафиксировать для себя максимально понятные и предсказуемые расходы.
Именно поэтому процент от оборота становится для них лишним риском, от которого они постепенно отказываются, потому что в модели роста он автоматически увеличивает их издержки.
Но если посмотреть на эту же ситуацию глазами инвестора, картина становится совсем другая.
То, что постепенно исчезает с рынка, со временем начинает расти в цене. Да, сейчас договоры с процентом от оборота ещё встречаются, но их становится всё меньше, а значит через какое-то время они могут остаться только в уже подписанных объектах.
Только процент от оборота - это не просто дополнительный бонус к аренде, а встроенный механизм роста, который работает без участия собственника. Если у арендатора растёт выручка, доход увеличивается автоматически, без необходимости вести переговоры, писать письма или добиваться индексации.
На фоне текущей практики, где всё чаще встречается фиксированная ставка с индексацией "по соглашению сторон", такая модель выглядит в более выигрышном свете.
И пока рынок не до конца осознал, что ГАБов с процентом от оборота становится все меньше, есть возможность точечно собирать такие объекты. Ведь со временем они могут стать дефицитными.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
