Есть одна точка, мимо которой я довольно часто проезжаю и за которой наблюдаю уже много лет.
На небольшом пятачке давно работает "Пятёрочка». Магазин показывает весьма скромные обороты - около 8 млн рублей в месяц, но со стороны этого, конечно, не видно. Для соседних арендаторов наличие федерального продуктового магазина само по себе выглядит подтверждением прибыльного места. Хотя это как раз тот случай, который ещё раз показывает, что не все "Пятёрочки"» одинаково полезны.
Тем не менее, рядом традиционно расположились аптека, небольшой салон красоты, цветочный магазин и ещё несколько форматов, которые пользуются потоком людей, приезжающих сюда за продуктами.
Кроме стационарных помещений, здесь также стоит небольшой НТО - нестационарный торговый объект.
Около 6 лет в нём работала шаурма. Потом она закрылась, и помещение примерно полгода стояло пустым с большим объявлением о сдаче в аренду.
При этом место со стороны выглядит практически беспроигрышным.
Мимо постоянно идёт очень плотный автомобильный трафик. Рядом работает "Пятёрочка", к которой ежедневно приезжает большое количество покупателей. Есть парковка, люди постоянно заходят и выходят из магазина. Казалось бы, открывайся и и получай свою долю этого потока.
Весной помещение арендовала фирменная сырная лавка Олега Сироты.
Когда увидел новую вывеску, мне самому стало интересно, сможет ли этот формат здесь закрепиться. Продукт понятный, бренд известный, продукты питания рядом уже успешно продаются, а трафика более чем достаточно.
Но не прошло, кажется, и трёх месяцев, как сырная лавка закрылась.
Сегодня НТО снова стоит пустым, а на нём опять висит объявление о сдаче в аренду.
Вот такая показательная история о том, почему при анализе коммерческого помещения недостаточно посчитать количество проходящих и проезжающих мимо людей. Трафик сам по себе ещё ничего не гарантирует.
Для "Пятёрочки" этот поток целевой, потому что продукты нужны практически каждому и люди готовы специально заезжать за ними по дороге домой. Аптека может пользоваться тем же потоком, потому что часть покупателей одновременно решает ещё одну повседневную задачу. Салону красоты вообще достаточно значительно меньшего количества клиентов, если они живут поблизости и регулярно возвращаются.
А специализированной сырной лавке нужен уже совсем другой покупатель и другая модель потребления.
В конечном счете важно не только сколько людей проходит мимо объекта, , но и кто эти люди, зачем они сюда приехали, как часто бывают в этой точке, сколько времени здесь проводят и насколько их привычный сценарий поведения совпадает со сценарием покупки конкретного арендатора.
Порой небольшой целевой поток оказывается для бизнеса гораздо ценнее нескольких тысяч случайных людей.
И инвестору в ГАБ это особенно важно понимать. Потому что мы покупаем не трафик возле помещения и не просто арендатора с известным именем. В конечном счёте мы покупаем способность конкретного бизнеса годами зарабатывать именно в этой конкретной точке.
#СМ_Кейс
Дискуссия