Когда ко мне приходят клиенты и спрашивают о покупке готового арендного бизнеса, я всегда говорю - начинать нужно с арендатора.
Можно долго обсуждать локацию, площадь и ставку, но если арендатор проблемный или неустойчивый, всё это теряет смысл. Именно арендатор определяет стабильность дохода, срок окупаемости и ликвидность объекта при перепродаже.
Периодически ко мне обращаются инвесторы с запросом: "Хочу купить объект с “Красным & Белым".
Аргументы на поверхности:
- федеральная сеть,
- широкое присутствие по всей стране,
- узнаваемый бренд,
- гарантированный поток клиентов.
На первый взгляд - идеальный арендатор. Но на практике есть важные нюансы.
- Регуляторные риски
Федеральное ограничение уже действует - продажа алкоголя запрещена с 23:00 до 08:00 (в Петербурге ещё строже: с 22:00 до 11:00).
Регионы вводят собственные правила:
- где-то "окно продаж" урезают до нескольких часов
- где-то полностью запрещают алкомаркеты в жилых домах
- в Подмосковье с осени 2025 года запретят все магазины с выходами во двор.
Результат закономерен - часть точек закрывается, возникают риски с лицензиями. Для собственника помещения это означает - арендатор становится уязвимым не только из-за экономики, но и из-за регулятора.
- Переговорная позиция сети
При том сама компания ведёт себя жёстко:
- никакого процента от оборота - только фиксированная ставка, даже если точка бьёт рекорды
- при продлении договора аренды сеть давит ставку вниз, аргументируя это тем, что у них десятки альтернативных помещений.
Получается парадокс - даже успешная точка совсем не гарантирует собственнику роста арендного потока.
КОМУ ЭТО ПОДХОДИТ
Я знаю инвесторов, которые сознательно заходят в такие сделки. Для них важна высокая доходность здесь и сейчас, они готовы к рискам и жёстким переговорам.
Но для большинства покупателей ГАБ главный критерий другой - стабильность. И вот здесь "Красное & Белое" далеко не всегда лучший вариант. Да, сеть платёжеспособная и известная, но сочетание регуляторных рисков и давления на ставку делает её не самым комфортным арендатором для долгосрочного владения.
В общем, при выборе объекта смотрите не только на локацию и цифры в договоре, но и на самого арендатора. Федеральная сеть - это не всегда гарантия стабильности. В случае с "Красным & Белым" важно трезво оценивать их политику в переговорах и усиливающиеся ограничения по алкоголю.
#СМ_ГАБ
