Долгое время покупка квартиры под сдачу считалась одной из самых понятных инвестиционных стратегий.
Более того, многие до сих пор уверены, что достаточно приобрести жильё в Москве, найти арендатора и можно спокойно получать пассивный доход долгие годы.
Проблема в том, что за последние несколько лет экономика этой модели заметно изменилась.
По данным РБК, сегодня средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве составляет около 17,9 млн рублей, тогда как средняя арендная ставка находится на уровне 60,5 тысячи рублей в месяц.
В результате расчётная окупаемость такого объекта приблизилась почти к 25 годам, а доходность без учёта расходов снизилась примерно до 4,1% годовых.
И это ещё грубые расчёты.
На практике собственнику приходится учитывать периоды простоя между арендаторами, текущий ремонт, налоги, страхование и другие расходы, которые дополнительно снижают итоговую доходность.
На этом фоне многие впервые для себя начинают сравнивать квартиру не только с другой недвижимостью, но и с банковскими вкладами. Пока крупнейшие банки до сих пор предлагают доходность чуть вышел 12% годовых, вопросы возникают сами собой.
Вот только сравнивать депозит и квартиру напрямую было бы неправильно.
Вклад - это все таки временный финансовый инструмент, доходность которого меняется вместе с ключевой ставкой.
Недвижимость же покупают на годы, а иногда и на десятилетия. Она решает совсем другие задачи: помогает сохранить капитал, в некоторой степени защитить его от инфляции и, при грамотном выборе объекта, создать стабильный денежный поток.
Поэтому, на мой взгляд, для инвестора более актуален другой вопрос.
Не "Покупать квартиру или положить деньги на депозит?",
а "Какая недвижимость будет эффективнее работать на мой капитал?"
Сегодня всё больше инвесторов смотрят на коммерческую недвижимость.
Здесь в первую очередь оценивают не количество квадратных метров и не потенциальный рост стоимости объекта, а способность недвижимости генерировать денежный поток.
Поэтому анализ начинается совсем с других показателей: срока окупаемости, условий договора аренды, индексации, надёжности арендатора, ликвидности помещения и возможности быстро пересдать его в случае необходимости.
В результате оказывается, что качественный объект коммерческой недвижимости нередко окупается за 9-11 лет, а отдельные проекты - ещё быстрее.
И если цель инвестора - именно создание пассивного дохода, то, как мне кажется, сегодня уже недостаточно выбирать между одной квартирой и другой.
Гораздо важнее сравнивать разные виды недвижимости и выбирать тот объект, который лучше всего отвечает вашей инвестиционной стратегии.
Потому что хорошая инвестиция - это не та, которую покупают по привычке, та, где экономика решает ваши задачи наиболее эффективным способом.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
