Этот кейс один из тех, что я называю учебными. Он показывает, как легко собственник может ошибиться, если оценивает коммерческое помещение только по визуалу - по трафику, видимости витрины и собственным ощущениям. И совершенно не смотрит на то, что действительно определяет судьбу ГАБа: выручку и поведение конкурентов.
В одном из популярных жилых кварталов Новой Москвы находилось помещение, которое на первый взгляд выглядело почти идеальным. Угловое, хорошо просматривалось с дороги, находилось в окружении плотной жилой застройки и внешне полностью соответствовало представлению о "правильной коммерческой недвижимости".
Собственник, видимо, тоже был убеждён в этом, поэтому долго оставлял на окнах крупную надпись "Сдам в аренду", ожидая, что арендаторы сами проявят интерес.
Однако то, что выглядит перспективно для неподготовленного взгляда, часто оказывается совсем другим, если смотреть на фактические показатели. Как только мы начали анализировать конкурентную среду, стало ясно, что впечатление о "сильной" локации не имеет ничего общего с фактической экономикой района.
Оказалось, что все сетевые магазины поблизости показывали крайне низкие обороты. Аптека, два алкомаркета и даже "Магнит", открывшийся недавно, работали значительно ниже нормы. Для продуктовой сети такие показатели означают отсутствие достаточного спроса, а для аптек - отсутствие точки роста.
Такое совпадение редко бывает случайным. Когда разные форматы розницы испытывают одинаковые трудности в одном и том же месте, это говорит о том, что сама локация неспособна поддерживать необходимый уровень товарооборота.
В подобных условиях открытие нового магазина, каким бы красивым и функциональным ни было помещение, не улучшит ситуацию - он просто окажется очередной слабой точкой.
Понимая это, мы протестировали интерес аптечных сетей и прогноз подтвердился. Большинство отказали сразу, объяснив, что работают там, где трафик формируют крупные продуктовые ритейлеры, а их поблизости нет.
Единственная сеть, которая выразила готовность теоретически рассмотреть точку, предложила условия, при которых все риски возлагались исключительно на собственника: ремонт на несколько миллионов рублей за его счёт и одновременно значительная скидка на аренду. Принять такие условия было бы экономически бессмысленно.
Важно понимать, что когда-то у собственника действительно была возможность успешно сдать помещение. Несколько лет назал в начале развития района спрос со стороны сетей был значительно выше. Но момент был упущен, конкуренты закрепились, структура спроса устоялась и к тому времени помещение перестало быть интересным кому-либо, кроме локальных арендаторов.
Этот кейс очень наглядно показывает, насколько опасно ориентироваться только на внешний вид объекта и на трафик, который кажется достаточным. Единственным честным индикатором потенциала является товарооборот действующих сетевых игроков в окружении.
Если выручка слабая у всех - это не проблема магазина, это проблема локации. И никакие "первые линии" и витринные окна эту реальность не поменяют.
#СМ_Кейс
Дискуссия