Кладовые индивидуального хранения часто продают как максимально простой бизнес. Купил помещение, нарезал его на боксы, поставил электронные замки, подключил камеры и дальше система якобы работает сама, а деньги капают автоматически.
Такая картинка выглядит очень привлекательно, особенно для инвесторов, которые устали от классической аренды с её бытовыми проблемами и постоянными мелкими вопросами. Но в реальности self-storage устроен заметно сложнее.
Да, технологическая инфраструктура действительно снимает часть рутины и делает бизнес современным и масштабируемым. Но технологии не отменяют управление, они лишь меняют его форму и переносят работу из "ручного" режима в системный.
За кадром всегда остаётся постоянная работа с заполняемостью. Клиенты приходят и уходят, кто-то арендует на месяц, кто-то на год, кто-то освобождает бокс внезапно. Поток нужно поддерживать, а это означает маркетинг, рекламу, работу с воронкой, ценообразование и анализ спроса. Если этим не заниматься, красивые боксы очень быстро превращаются в простаивающие кубы.
Отдельная история - эксплуатация объекта. Даже в полностью автономном формате остаются клининг, техническое обслуживание, замена оборудования, работа с инженерными системами, выезды специалистов при сбоях. И чем больше объект, чем сложнее инфраструктура и выше нагрузка, тем больше внимания требует операционка.
Если добавить сюда вопросы безопасности, контроль доступа, реакцию на тревожные сигналы, взаимодействие с подрядчиками и сервисными службами, становится понятно, что это полноценный бизнес-процесс, просто организованный по-другому.
Инвесторы часто попадают в ловушку ожиданий, потому что self-storage действительно выглядит проще классической аренды. Здесь нет одного крупного арендатора, нет ремонтов под конкретного клиента, нет постоянных переговоров по договору, в том числе по индексации. Но вместо этого появляется десятки мелких процессов, которые нужно выстраивать, контролировать и оптимизировать.
Именно поэтому self-storage хорошо работает у тех операторов, которые изначально заходят в него как в бизнес, а не как в умную недвижимость на автопилоте. Они понимают, что автоматизация не отменяет управления, а лишь делает его менее заметным для внешнего наблюдателя.
Когда я смотрю на такие проекты, меня всегда интересует как выстроена операционная модель, кто отвечает за привлечение клиентов, как считается экономика пустых метров и как команда реагируют на внештатные ситуации.
Потому что настоящая доходность в кладовых рождается из стабильной работы процессов, о большинстве которых владелец помещения даже не задумывается.
Если вы хотите собрать действительно эффективный и доходный проект, сделать это правильно с точки зрения экономики и операционки - пишите @makarov_serge.
#СМ_SelfStorage
