Обратился инвестор, который решил постепенно выйти из жилой недвижимости и перевести часть капитала в коммерческую.
Когда я спросил, почему он принял такое решение, он ответил очень просто:
- Жена устала.
Оказалось, что у них несколько квартир, которые они сдают в аренду. Одни жильцы съезжают, другие заезжают. После кого-то приходится делать косметический ремонт, где-то менять мебель или технику, где-то решать бытовые вопросы, организовывать показы, искать новых арендаторов и снова готовить квартиру к заселению. Так еще и увеличение арендной платы тот еще квест.
В определенный момент они поняли, что вместо пассивного дохода получили еще одну работу. После этого они впервые всерьез посмотрели в сторону коммерческой недвижимости.
Большинство инвесторов сравнивают квартиру и коммерческое помещение исключительно по доходности. Смотрят на окупаемость, размер арендного платежа и возможный рост стоимости объекта.
При этом уже на этом этапе коммерческая недвижимость часто выглядит интереснее. Средняя квартира при долгосрочной аренде сегодня окупается примерно за 20 лет, тогда как качественное помещение с федеральным арендатором - примерно за 9-11.
Но не все меряется исключительно окупаемостью. Не менее важно четко понимать сколько вашего времени этот актив будет требовать после покупки?
В нежилой недвижимости федеральный арендатор сам заинтересован поддерживать помещение в хорошем состоянии. Он делает ремонт под свой формат работы, занимается эксплуатацией и решает большую часть текущих вопросов, потому что от этого напрямую зависит его собственная выручка.
Конечно, коммерческие объекты тоже требуют внимания. Идеальных инвестиций не существует.
Но между активом, который регулярно требует вашего участия, и активом, который месяцами просто перечисляет арендную плату, разница действительно огромная.
Вот почему когда мы выбираем объект, я всегда предлагаю смотреть не только на доходность. Доходность можно посчитать в процентах. Но не менее важно понимать, сколько времени эта инвестиция будет освобождать вам в будущем.
Потому что хороший актив приносит не только деньги. Он возвращает владельцу самый ценный ресурс - время.
#СМ_Кейс
