Подбираем клиенту готовый арендный бизнес в Москве.
Вне рынка появился объект с федеральным арендатором - одной из крупнейших сетевых пиццерий страны. Сам объект работает уже больше года, а локация выглядит именно так, как любят инвесторы: первая линия, высокий пешеходный трафик, витринные окна и понятный долгосрочный денежный поток.
Клиент был настроен весьма позитивно, поэтому мы начали изучать объект более детально.
Помимо самого помещения, арендатора и договора аренды мы всегда смотрим, что происходит вокруг объекта и, главное, как эта локация может измениться через несколько лет.
В процессе анализа выяснилось, что территория попадает в программу комплексного развития территории - КРТ.
Сам по себе КРТ не является проблемой. Более того, иногда развитие территории может только повысить привлекательность района. Но в данном случае внимание привлекли параметры будущей застройки.
Сегодня здесь находится преимущественно малоэтажная коммерция, фактически одноэтажные торговые помещения. При этом в опубликованных материалах КРТ предусмотрено строительство почти 29 000 м² нежилой недвижимости.
А значит, уже нужно разбираться, как будет выглядеть эта локация через несколько лет, что произойдёт с существующей застройкой, как изменятся пешеходные и автомобильные потоки и какое количество новых коммерческих площадей появится рядом.
В конечном счёте всё это может оказаться как дополнительным драйвером развития локации, так и риском для конкретного объекта.
Именно поэтому мы стараемся анализировать не только то, что инвестор покупает сегодня, ведь готовый арендный бизнес приобретается не на один год.
Вместе с помещением, действующим арендатором и текущим арендным потоком инвестор фактически покупает и будущее окружение, в котором этот объект будет работать ближайшие пять, десять, а иногда и пятнадцать лет.
Поэтому значительная часть нашей работы начинается уже после того, как объект найден.
И очень часто именно такая проверка позволяет увидеть то, о чем продавцы предпочитают умалчивать (умышленно или нет).
#СМ_Кейс
