Многие инвесторы по-прежнему считают, что если в помещении сидит известная федеральная сеть, то объект автоматически можно считать надёжным. На практике это не всегда так. Даже успешные ритейлеры регулярно пересматривают свои бизнес-модели и закрывают точки, которые перестают вписываться в их стратегию.
Хороший пример - сеть "ВкусВилл". Только в первом квартале 2025 года компания закрыла более 10% своих магазинов - порядка 238 точек. Параллельно сеть активно экспериментировала с новыми форматами: дарксторами, магазинами без продавцов, фудкортами, нишевыми проектами под косметику и товары для дома. Это ещё раз подтверждает - федеральный бренд не гарантирует долгосрочной стабильности конкретной локации.
Именно с такой ситуацией столкнулся один инвестор. Он приобрёл помещение в Москве, где якорным арендатором выступал "ВкусВилл". Арендная ставка составляла около 600 тыс. рублей в месяц, и на бумаге объект выглядел вполне интересно.
Однако позже выяснилось, что фактическая выручка магазина не превышала 900 тыс. рублей в месяц, что делало точку нерентабельной для сети. А через некоторое время арендатор направил уведомление о расторжении договора.
Перед собственником встал типичный выбор: либо срочно искать нового крупного арендатора, либо пересматривать саму модель использования помещения.
Вместо попытки снова посадить одного сетевика на всю площадь было принято решение перейти от пассивной модели владения к операционной и собрать пул мелких арендаторов.
Экономика объекта после этого изменилась кардинально. Небольшие торговые отделы площадью 10-20 квадратных метров (мясо, колбасы, овощи, пекарня и сопутствующие форматы) готовы платить значительно более высокую ставку за метр, чем крупные сети. Даже с учётом того, что около 20% площади уходит на проходы и места общего пользования, совокупная арендная маржа перекрывает эти потери с запасом.
В результате арендный поток по объекту вырос до 1,25 млн рублей в месяц - более чем в два раза по сравнению с тем, что платил "ВкусВилл".
Дополнительным плюсом стала синергия трафика. Формат торговых рядов позволяет закрывать базовые ежедневные потребности в одном месте, а добавление форматов вроде кофе с собой и табака расширило аудиторию и усилило поток. К тому же надежность объекта выросла: уход одного арендатора не обрушивает экономику целиком, а позволяет оперативно найти замену.
При этом важно понимать, что такая модель - это уже не пассивный доход. Она требует операционного управления: ротации арендаторов, контроля ставок и работы с трафиком. Эту функцию либо берёт на себя собственник, либо она делегируется профессиональной управляющей команде за процент от чистой прибыли или выручки.
Этот кейс хорошо показывает, что иногда замена одного "хромающего" сетевика на грамотно собранную операционную модель способна превратить проблемный актив в высокодоходный бизнес.
Однако если бы инвестор изначально смотрел не только на бренд арендатора, но и на его фактическую выручку и стратегию сети, к покупке такого объекта он подошёл бы гораздо осторожнее. С большой долей вероятности просто отказался бы от неё.
#СМ_Кейс
