Эта история наглядно показывает, как даже разумные на первый взгляд инвесторы могут загнать себя в ловушку, когда решения принимаются не из расчёта, а из внутренних страхов.
Речь идёт об инвесторе, который изначально пришёл с понятным запросом - сохранить капитал и получать стабильный доход без сомнительных авантюр.
Под этот запрос был подобран объект, который логично в него укладывался - действующий магазин с сетевым арендатором, стабильной выручкой и историей работы более двадцати лет. Окупаемость составляла около семи лет, а сама локация - оживленная, рядом находится детский парк и спортивная инфраструктура. В общем, классический пример того, что принято называть скучным, но надёжным вариантом.
Инвестор съездил на объект, сделал фото/видео и убедился, что место действительно "живое": людей много, обороты растут. При этом администрация предоставила документы, подтверждающие положительную динамику выручки. Казалось бы, всё полностью соответствовало изначальному запросу.
Однако дальше в процесс принятия решения вмешалась тревога. Основной вопрос, который начал беспокоить инвестора, был связан не с текущим доходом и не с экономикой сделки, а с гипотетическим сценарием будущего: что будет, если арендатор когда-нибудь съедет, и насколько легко потом получится продать этот объект.
Разговор снова и снова возвращался к фактам - к ежемесячному доходу, понятному сроку окупаемости, существенным вложениям арендатора в ремонт и отсутствию прямой конкуренции в районе. Но это не помогло. Решение в итоге было принято не из логики цифр, а из страха неопределённости и инвестор отказался от сделки.
Что он сделал дальше? Практически сразу приобрёл помещение в новостройке - в бетоне, без арендатора и без понимания реальной арендной ставки. То есть формально объект появился, но дохода не было, как не было и чёткого сценария его появления.
Когда инвестор попросил "оценить" его покупку, выяснилось, что в доме нельзя разместить популярных сетевых арендаторов, вокруг уже наблюдается переизбыток аналогичных помещений, реальная сдача возможна только ниже рынка, а даже при самом оптимистичном сценарии срок окупаемости уходит далеко за десять лет.
Парадокс ситуации заключается в том, что инвестор боялся не продать готовый объект с понятным доходом, но при этом совершенно спокойно купил бетон без дохода и без понятного выхода из него.
Вывод из этой истории достаточно простой. Очень часто инвесторы декларируют одну цель - стабильный доход и надёжность, но решения принимают из других мотивов: страха, иллюзии ликвидности или гордости от владения новым помещением.
Именно поэтому первый объект в коммерческой недвижимости часто оказывается самым опасным. Потому, что человек ещё не до конца понимает, что для него действительно важнее - реальный денежный поток или ощущение мнимой безопасности.
#СМ_Кейс
