Когда мы говорим о вложениях в недвижимость, то я всегда стараюсь уточнять, что речь идёт именно о готовой коммерческой недвижимости, а не о "готовом арендном бизнесе".
Почему делаю на этом акцент? Потому что слово "бизнес" у многих вызывает ложное ощущение: будто нужно чем-то управлять, вникать в процессы, нанимать персонал. Хотя на деле это та же схема, что и с квартирой - собственник сдает помещение в аренду и получает доход. Всё.
Но есть нюанс. Если в квартирах вопрос спроса более-менее понятен (всегда найдётся арендатор), то в коммерческой недвижимости успех объекта напрямую зависит от того, насколько он будет востребован у арендаторов.
▶️Приведу свежий пример.
Недавно нам предложили помещение в свежем жилом комплексе - площадь 192 м2, цена заметно ниже рынка. При этом есть еще хороший потенциал для торга. На первый взгляд отличная возможность.
Инвесторы, желающие купить подобные объекты, есть всегда. Поэтому мы с энтузиазмом взяли этот вариант в проработку.
И... в итоге мы отказались от сделки. Почему? Объект должен быть действительно выгодным.
Да, рядом размещено больше 1700 домохозяйств, емкость рынка есть. Но само место оказалось, что называется, "с подвохом»" - это не совсем первая линия. Здесь есть небольшое углубление. Для квартир это не проблема, а вот для коммерции серьёзный минус - пешеходный поток идёт по основной улице, и туда, внутрь, люди просто не заходят.
К тому же в этом районе уже плотно "сидят" аптеки, которые могли бы стать очевидным якорным арендатором. Мы общались с сетями и нам прямым текстом сказали:
"Да, ещё одну аптеку открыть можно, но только если место будет лучше, чем у конкурентов".
А тут ситуация обратная, локация объективно слабее.
В итоге на бумаге все сходится - цифры красивые, квадратура подходящая, цена ниже рынка. Но арендатора под такой объект найти крайне сложно.
Для сравнения буквально в соседних домах сейчас рассматриваем помещения под аптеку рядом с "Пятёрочкой". Почему? Потому что магазин там делает отличную выручку, а значит, поток людей стабилен. И если встать прямо рядом, появляется шанс заинтересовать ту же аптеку или другой сетевой бизнес.
Да, гарантий нет и сети всё равно смотрят на емкость района. Но это и есть та самая "лучшая точка" относительно конкурентов.
❗️ А тот объект, что предложили изначально, остаётся на рынке и, скорее всего, будет простаивать. Либо найдет ушлый "специалист", который "продаст" своему клиенту дешевизну квадратного метра. А потом горе-инвестор будет мучиться с этим помещением и ждать хоть какого-то арендатора.
Именно поэтому я говорю, что готовая коммерческая недвижимость - это не просто квадратные метры, а правильное место с правильным спросом. Без арендатора или хотя бы без реальной перспективы его привлечь, никакая "выгодная цена" не превращает объект в инвестицию.
#СМ_Кейс
Дискуссия