Изучил свежий отчёты Savills по рынку self-storage в Великобритании и Европе. Это крупная международная консалтинговая компания по недвижимости, которая работает с фондами, институциональными инвесторами и крупнейшими операторами рынка. Их аналитика опирается на реальные сделки и портфели.
Поэтому такие отчёты полезно читать как подсказку о том, каким будет рынок, когда станет зрелым.
Savills прямо говорит, что рынок self-storage в Великобритании и Европе входит в фазу консолидации. Это означает, что вместо отдельных объектов и небольших сетей начинают формироваться крупные платформы - сети из сотен объектов, которые работают уже на уровне институциональных инвесторов. По сути, self-storage постепенно перестаёт быть нишей предпринимателей и становится отдельным классом инфраструктурных активов.
Если посмотреть на цифры, эта логика выглядит закономерной. В 2012 году в Европе и Великобритании было около 1 700 объектов self-storage. К 2023 году их стало больше 6 000 - рынок вырос почти на 250% за десять лет. При этом он всё ещё остаётся недоразвитым. В Европе на одного жителя приходится около 0,3 кв. фута storage-площадей, в Великобритании - меньше 0,9, тогда как в США - около 7 кв. футов.
То есть рынок уже сильно вырос, но до насыщения ему по-прежнему далеко.
На этой стадии решающим фактором становится масштаб. Крупные сети получают преимущества за счёт более эффективного управления, более дешёвого финансирования, сильного бренда и лучшей переговорной позиции. Общий маркетинг, централизованные закупки, технологии и доступ к капиталу позволяют таким операторам работать стабильнее, чем одиночные объекты.
Сегодня в Европе и Великобритании уже 8 (!) платформ оцениваются дороже 1 миллиарда евро. По сути, это восемь "единорогов" на относительно небольшом рынке. И именно такие портфели интересны крупным фондам. Для них важны не отдельные помещения, а управляемые, масштабируемые активы с понятной логикой дохода.
Для нас это важно как ориентир. Рынки, которые существуют дольше, довольно точно показывают, что происходит с форматом через несколько лет развития. Россия сейчас находится на более раннем этапе этого же пути - до масштабной консолидации, до прихода крупного капитала и до момента, когда объекты начнут оценивать в первую очередь по доходности, а не по цене квадратного метра.
Именно поэтому сегодня ключевую ценность создаёт не само помещение, а умение правильно выбирать объекты, приводить их к понятному формату и выстраивать управляемую модель. В зрелой фазе рынка именно такие портфели становятся частью крупных платформ.
Если вы хотите успеть купить качественные объекты до того, как рынок станет дорогим для входа, пишите в личные сообщения @makarov_serge.
#СМ_SelfStorage
