продолжаю отвечать на ваши вопросы, а новые можно задать тут
На рынке ПВ 20% это и типовое требование и здравый смысл. ИМХО задумываться о покупке квартиры пока у тебя не накоплена хотя бы 1/5 ее стоимости никогда не топ стратегия, только если адовые долги тебя также адово мотивируют.
Про супер-низкий ПВ
Встречаются рассрочки с ПВ 5%, но комбинации минимальная ставка + рыночная цена + минимальный ПВ не бывает. Почти всегда "дешёвая ставка" оплачена заранее - надбавкой к цене метра, да и условия чаще на неликвид.
"Ипотека ниже инфляции" - не особо выгодна при малом ПВ если не гасишь досрочно. За первые 3-4 года аннуитета в основном платишь проценты и по большому телу долга за 4 года при 6% накапает ≈ 23% от суммы кредита, при 8% ≈ 31%, при 12% ≈ 47%.
В итоге не работает логика "бесплатные деньги", весь выигрыш на старте испаряется - крупный ПВ и накопление до сделки часто выгоднее в экселе, чем "влезть пораньше".
Про ловушку низких ставок
Дешёвая ставка часто "покупается" твоими же деньгами - застройщик поднимает цену метра. В итоге ты берёшь больший кредит на завышенную цену, а при рефинансировании банк смотрит не за сколько купил, а на реальную оценку. Если долг слишком большой относительно рыночной цены, попросят довнести кэш. Через 2-3 года при переходе с модной рассрочки на рыночную ипотеку можешь попасть в тупую ситуацию где тебе с твоим ПВ просто не одобряют кредит.
Например, взял в «беспроцентную рассрочку» хату с сроком сдачи через 3 года за 15 млн с ПВ 2 млн.
За 3 года внес 2 млн, выдачу ключей конечно задержали, произошел еще и скандал с плесенью и застройщиком, но черт с ним.
Пошел перескакивать на ипотеку, а рыночная цена при которой реально идут сделки у твоей переуступки 11 млн, а у тебя остаток долга те же 11 млн. Чтобы было 20% ПВ тебе надо 2,2 млн кэша довнести для одобрения 🤡
Льготная ипотека это тоже не супер мега выгода по умолчанию, всегда надо смотреть что и за сколько берешь. Если тебе чтобы попасть в лимит займа льготной ипотеки нужно выложить ПВ 50%+: может быть разумнее взять вторичку по рыночной стоимости (тем более она сейчас недооценена) с ~30% ПВ, пережить 1-2 года и рефинансировать - математика по платёжам и сумме процентов с высокой вероятностью выйдет лучше.
Когда крупный ПВ имеет смысл
Сейчас крупный ПВ иногда реально выбивает цену на новострой (застройщику нужно наполнять эскроу). Бывают лютые распродажи "под кэш" (пример: ФСК), но это точечные лоты, разбирают мгновенно и жить/ждать такую сделку - лотерея. Это точно не подходит если смотришь себе для жизни, но даже инвестору на "ждущей" стратегии легко просидеть без результата, а рынок может уже оттолкнуться от дна.
Советы
Считай итоговую цену владения (TCO): реальная цена квартиры ПО РЫНКУ + проценты до рефи/погашения - налоговые вычеты + страховки/комиссии + возможный довнос на рефи.
Оптимум для большинства: ПВ 20-30% по честной рыночной цене и план на рефинанс, если ставка конская. Всё, что вынуждает вносить 50%+ и брать метр дороже рынка, почти всегда означает, что предоплачиваешь проценты.
Помни, квартиру потом продавать, а не только покупать, если даже есть супер скидка на дом за МКАДом, в часе езды от метро, у 3 кладбищ где куча других домов и люди на вторичке с объявлениями стоят годами - мб лучше и не влезать :)
И не вынимай все деньги в ПВ: оставь подушку на жизнь и досрочки - всякое бывает.