Снова волна скриншотов и заголовков о «крахе рынка» разбираем, что за этим стоит.
На графике изображён DFMREI: индекс сектора недвижимости Дубайской финансовой биржи (DFM Real Estate Index) в дневном таймфрейме за период январь 2023 - март 2026. Рост за рассматриваемый период составил +235,9% (829 баров) - с ~5 000 до пиковых ~16 900 AED.
Ключевые просадки индекса и физические цены на недвижимость:
2023 год
Коррекция май–июль — на графике отчётливо видна просадка ~15–20% от локального максимума (~8 500→~6 800). Она совпала с глобальным ужесточением ДКП ФРС США (ставка поднята до 5,25%).
Коррекция октябрь–декабрь 2023 (~10%) произошла на фоне эскалации конфликта на Ближнем Востоке (начало войны в Газе, октябрь 2023).
По итогам года индекс вырос (годовая доходность) +38%. Цены на физическую недвижимость выросли цены +15–20% г/г.
2024
Коррекция июль–август 2024 (~12–15%) без глобальных шоков, судя по всему, фиксация прибыли крупными участниками после бурного роста.
По итогам года индекс вырос (годовая доходность) + 63%. Цены на физическую недвижимость выросли цены +19% г/г
2025
Коррекция март-апрель (-13%). Переваривание бурного роста, выход отчета Fitch.
По итогам года индекс вырос + 15%. Цены на физическую недвижимость выросли цены +10-13% г/г
2026
Март 2026 ( -20% за 5 сессий), после начала военной операция США и Израиля против Ирана.
Физический рынок: данных пока нет - рано делать выводы.
Ключевой вывод: биржевой индекс амплитуднее физических цен, иногда в разы. Физическая недвижимость не упала ни в одном из периодов коррекции DFMREI - это подтверждает, что просадки индекса были вызваны именно спецификой финансовых рынков, а не фундаментальными проблемами сектора.
Почему биржевой индекс так резко реагирует на шоки, которые почти не затрагивают физический рынок?
Всё дело в природе самого инструмента. Индекс DFMREI формируется из акций публичных девелоперов (Emaar Properties, Emaar Development, Deyaar и др.), которые активно торгуются с использованием деривативов. Просадки усиливаются по нескольким причинам:
Маржин-коллы на фьючерсах: при падении индекса на 5–8% позиции с кредитным плечом принудительно закрываются, создавая каскадный сброс — именно это объясняет резкость просадок по сравнению с плавным ростом.
Ликвидность vs иллюквидность - акции эмитентов недвижимости продаются за секунды, физический актив - недели и месяцы.
Sentiment-driven pricing - индекс DFM котирует ожидания, а не текущую фундаментальную стоимость портфелей. Геополитический шок (война у границ ОАЭ) моментально переоценивает risk premium.
Концентрация позиций - DFMREI в значительной мере определяется Emaar Properties (~55–60% веса индекса), поэтому продажа одного якорного эмитента создаёт непропорциональный эффект на весь индекс.
Поэтому вчерашняя волна публикаций о «катастрофе» - не более чем белый шум, усиленный алгоритмами и тревожными скриншотами. Реальные выводы - только после стабилизации геополитической ситуации и первых данных по физическим транзакциям.
P.S. У меня в биржевом портфеле не было этого индекса, но я призадумалась🤔
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
