Многие используют стратегию аренды земли у государства как основу для инвестиций.
Вроде бы все выглядит прозрачно: администрация предоставляет участок, стороны подписывают договор, арендатор платит и реализует проект.
Но судебная практика показывает другое. Споры вокруг публичной земли возникают настолько регулярно, что в ноябре 2025 года Верховный Суд РФ выпустил отдельный обзор по предоставлению и использованию государственных и муниципальных участков для строительства.
С какими проблемами сталкиваются арендаторы?
-
Первая — изменить назначение участка после заключения договора бывает невозможно.
Например, предприниматель берет землю на торгах под один объект, а позднее понимает, что экономически выгоднее построить другой. Но изменить ВРИ участка, предоставленного на аукционе под конкретную цель, нельзя: суды рассматривают такую попытку в том числе как обход процедуры торгов.
-
Вторая — срок аренды заканчивается, а строительство еще нет.
И здесь опасно рассчитывать, что администрация автоматически продлит договор. Возможность получить участок для завершения строительства зависит от конкретных обстоятельств и соблюдения предусмотренных законом условий. Именно поэтому вопрос заключения договора на новый срок отдельно попал в Обзор ВС.
-
Третья — расторжение договора из-за нарушений.
Просрочки, нарушение условий использования земли, темпов освоения участка — и арендодатель может потребовать прекращения аренды. При этом Верховный Суд обращает внимание: значение имеют характер нарушения и возможность его устранения в разумный срок.
-
Четвертая — арендная плата.
Для публичной земли она нередко является регулируемой. Споры возникают из-за ставок, коэффициентов, кадастровой стоимости и перерасчетов. Судебной практике известны даже случаи возврата арендатору переплаты, возникшей из-за ошибочной кадастровой стоимости.
И есть еще один риск, о котором часто забывают: передача прав аренды третьему лицу.
В июне 2026 года Верховному Суду вновь пришлось разбирать спор о передаче прав по договору аренды публичного участка, заключенному по итогам аукциона.
И главное - невозможность или затруднительность выкупа после постройки объекта.
Поменялось зонирование, несоразмерность площади, объект по-мнению администрации не соответствует ВРИ участка. И т.д., и т.п.
Суды идут, аренда капает.
Поэтому я всегда говорю клиентам: государственная земля действительно может быть выгодным активом.
Но читать договор аренды нужно не тогда, когда администрация уже направила претензию или отказала в выкупе.
Проверять все нужно заранее до подписания: срок, ВРИ, основания расторжения, порядок расчета платы, возможность передачи прав и главное — сможете ли вы юридически довести проект до результата.
Именно такой анализ до заключения договора зачастую обходится значительно дешевле будущего судебного процесса.
Екатерина Иванова
Президент Межрегионального юридического центра земельных отношений
Запись на консультацию https://t.me/ZemelnyVopros_bot
Дискуссия