Прислушиваюсь к мнению аудитории, что много психологии пишу последнее время, поэтому сегодня исключительно о цифрах. Погнали🏎️
Сейчас скажу вещь, за которую меня периодически хотят побить владельцы старого фонда. Но давайте на минуту уберём эмоции и включим калькулятор.
За последние несколько лет рынок недвижимости Новосибирска вырос примерно на 80%. Красиво? Очень.
И именно поэтому многие собственники расслабились. Потому что смотрят только на свою квартиру. Стоила 3 миллиона. Теперь стоит 4,5 миллиона. Плюс 50%. Отличный результат.
Только есть одна проблема. Недвижимость существует не в вакууме. Смотреть нужно не на то, насколько выросла ваша квартира. Смотреть нужно на то, насколько выросло всё остальное. И вот тут начинается самое интересное.
Ещё несколько лет назад трёшка в хрущёвке (или условном старом фонде) и трёшка в более свежем доме могли стоить почти одинаково. Разница была неприятной, но подъёмной. Условно: Хрущёвка - 3 млн. Более свежий дом - 3,5-4 млн. Доплата за переезд - 500 тыс.-1 млн.
Сегодня картина может выглядеть уже так: Хрущёвка - 4,5 млн. Более свежий дом - 8-10 млн. Доплата уже не 500 тысяч. А несколько миллионов.
Понимаете, что произошло? Ваша квартира тоже выросла. Но выросла медленнее рынка.
Именно поэтому я регулярно говорю неприятную вещь. Если у вас хрущёвка в районе, где активно строятся новые дома, от такого актива стоит постепенно избавляться.
Не потому что завтра она превратится в тыкву. Не потому что её невозможно продать. И не потому что там нельзя жить. А потому что она начинает проигрывать конкуренцию за деньги покупателя.
Каждый новый жилой комплекс рядом увеличивает разрыв между старым и новым фондом. Каждый новый дом делает этот разрыв ещё шире. И самое неприятное в том, что происходит это очень медленно. Настолько медленно, что большинство собственников замечает проблему слишком поздно.
Когда квартира вроде бы подорожала. А вот возможности, которые она даёт своему владельцу, наоборот уменьшились.
Сразу оговорюсь. Хрущёвка в центре города, где вокруг физически негде строить новое жильё, и хрущёвка в активно застраивающемся районе - это две совершенно разные истории. Локация имеет значение. Но общую тенденцию это не отменяет.
Самая опасная фраза собственника сегодня звучит так: Моя квартира тоже подорожала Ага, подорожала. Вопрос только в том, насколько быстрее подорожало всё остальное? Потому что именно там находится разница между ростом капитала и потерей возможностей, ну или проще говоря, именно там находится доплата, которую вам придется выложить, чтобы улучшить свои жилищные условия.
И пока вы радуетесь своим +50%, кто-то рядом уже сделал +150%. Вот такая неприятная математика🤷♀️