Как собственник помещения, который хочет сдать его под аптеку, обычно формирует для себя ставку?
Чаще всего человек открывает объявления в своём районе, смотрит, по какой цене сдаются соседние помещения, выводит для себя среднюю стоимость за квадратный метр и уже на этом основании формирует свою “хотелку”.
После этого собственник и аптечная сеть начинают находиться в разных системах координат.
Потому что для владельца помещение - это квадратные метры, которые нужно сдать подороже. А для аптечной сети это в первую очередь точка, которая должна зарабатывать деньги.
Однажды мы рассматривали два помещения в одном и том же доме. Первое - компактное, около 45 квадратных метров, угловое, с нормальным входом и с понятным ежедневным потоком от "Пятерочки". Второе - заметно больше, около 65 квадратов, но с менее удобной планировкой: вытянутый коридор, который сложно превратить в функциональный торговый зал, и чуть в стороне от продуктового трафика.
С точки зрения собственника второе помещение должно стоить дороже хотя бы потому, что оно больше. Но если смотреть на это глазами аптечной сети, картина будет обратной. Потому что сеть не арендует площадь - она фактически покупает возможность зарабатывать в конкретной локации.
У аптек в этом смысле всё достаточно прагматично. Они оценивают не метры, а окружение: сколько людей живёт вокруг, какие конкуренты уже работают рядом, какие у них обороты и сколько денег в принципе “крутится” в этой точке. На основании этого формируется понимание, какую долю рынка можно забрать и какую выручку потенциально покажет новая аптека.
И только после этого появляется ответ на вопрос, сколько можно платить за аренду.
Поэтому нередко возникает ситуация, которая для собственника кажется несправедливой: два помещения в одном доме - например, 40 и 55 метров - могут получить одинаковую ставку. Просто потому, что они находятся в одной локации и претендуют на одни и те же деньги.
А иногда помещение меньше, но оно удобнее по конфигурации и входу, может получить даже более высокую ставку. И это тоже абсолютно нормально.
Отдельная история - это планировка, которую многие собственники недооценивают. Они считают, что главное - это сама площадь, а всё остальное вторично. Только для аптеки это критически важный параметр. Сети нужен удобный торговый зал, желательно без нарезки на кабинеты, без узких коридоров, с нормальной геометрией, где можно грамотно расставить оборудование и обеспечить комфортный поток покупателей.
Любая сложная конфигурация автоматически уменьшает полезную площадь, снижает потенциальную выручку и, как следствие, влияет на ту ставку, которую сеть готова предложить.
И когда собственник это понимает, у него постепенно меняется само восприятие объекта. Он перестаёт спорить за цену “с потолка” и начинает смотреть на помещение как инвестор. Вот тогда он уже задаёт себе другие вопросы - сколько может зарабатывать эта точка, за счёт чего можно усилить поток, какие изменения в помещении или в подаче могут повлиять на выручку.
И только после этого объект перестаёт быть просто набором квадратных метров и становится активом, который можно выгодно реализовать.
#СМ_Кейс
