По данным на 2025 год на счетах россиян сосредоточено около 80 трлн рублей. При этом распределены эти деньги неравномерно. Более 75% всех депозитов приходится на вклады от 1 млн рублей, почти половина - на счета от 3 млн рублей, а около трети всех средств находится у вкладчиков с суммами свыше 10 млн рублей.
Проще говоря, основная масса денег сосредоточена у людей, которые уже думают не о "подушке безопасности" и не о том, брать ли ипотеку, а о том, куда размещать капитал дальше.
По оценкам аналитиков Nikolliers, около 22 трлн рублей потенциально могут перейти в недвижимость. На фоне снижения ключевой ставки этот процесс может начать ускоряться, потому что всё больше инвесторов будут искать защиту от инфляции и альтернативу вкладам.
Но если посмотреть не на прогнозы, а на факты, картиная получается интереснее. За последний год ставки по депозитам уже снизились почти в два раза. При этом объём денег на банковских счетах не только не уменьшился, но и продолжил расти. То есть даже при падении доходности по вкладам люди не спешат массово перекладываться в недвижимость.
Люди с деньгами смотрят не только на процент по депозиту, но и на соотношение цены и качества актива. А пузырь цен на московскую жилую недвижимость всё чаще отталкивает инвесторов. Когда квадратный метр жилья в бывшей промзоне продаётся по цене полноценного бизнес-класса, иллюзии быстро улетучиваются. Бумажный рост цен не равен реальной ликвидности, особенно на вторичном рынке.
Поэтому поток капитала не "разливается" по рынку равномерно. Он становится более избирательным.
В первую очередь интерес направлен на объекты, где есть понятный и регулярный денежный поток. В условиях, когда ставка всё ещё остаётся высокой, инвестору важно видеть доход здесь и сейчас, а не рассчитывать на рост цены когда-нибудь потом. Поэтому внимание прежде всего привлекают форматы с действующими арендаторами и долгосрочными договорами.
Отдельное внимание получает стрит-ритейл в жилых районах. Магазины у дома, аптеки, пекарни - всё то, что работает на повседневный спрос. Эти форматы меньше зависят от настроений рынка и экономических циклов. Люди могут менять модели потребления, но за продуктами и базовыми товарами они ходят всегда. Для инвестора это означает более стабильную аренду и меньшую изменьчивость дохода.
Похожую логику показывает и интерес к компактным форматам. Небольшие помещения проще сдавать, легче заменить арендатора в случае его ухода и в целом проще управлять объектом.
Отдельно стоит сказать о форматах, которые практически не зависят от персонала и сложной операционной деятельности. В эту категорию всё чаще попадает self-storage. Кладовые индивидуального хранения работают за счёт автоматизации, имеют понятный спрос и хорошо вписываются в плотную городскую застройку. Для инвесторов, которые выходят с депозитов и не хотят вовлекаться в управление, такие форматы выглядят логичным продолжением идеи пассивного дохода.
И именно за такие объекты сейчас разворачивается основная конкуренция. Поэтому важно не просто наблюдать за рынком, а вовремя понимать, куда смещается внимание капитала. Не упустите этот момент.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
