В недвижимости принято делить инвесторов на две категории: одни выбирают модель рантье и делают ставку на стабильный арендный поток, другие работают в спекулятивной логике, покупая объекты с целью дальнейшей перепродажи.
Кажется, что это принципиально разные подходы. Однако если убрать эмоции и посмотреть на цифры, становится понятно, что ключевое различие между ними заключается не в философии, а в скорости роста капитала.
- ▶️ Рантье выстраивает стратегию вокруг регулярного дохода от аренды, старается держать объекты долго и редко пересматривает портфель, потому что его основная задача - сохранить стабильность и предсказуемость денежных поступлений. В большинстве случаев такая модель даёт 7-12% чистых годовых, что выглядит неплохо на фоне банковских инструментов в обычные времена, но при этом капитал растёт медленно. Даже если объект со временем дорожает, этот рост обычно зависит от рыночной ситуации и не является управляемым инструментом.
- ▶️ В спекулятивной модели фокус смещается с арендного потока на оборот капитала. Инвестор ищет недооценённые объекты, заходит по выгодной цене, создаёт добавленную стоимость. И уже после этого выходит из сделки с приростом капитала и переносит средства в следующий проект. За счёт этого один и тот же объём денег успевает пройти несколько циклов за относительно короткий период времени, и именно это создаёт эффект ускоренного роста.
При этом в обоих случаях рынок один и тот же. Отличие не в типе недвижимости, а в том, лежит ли капитал в одном объекте годами или постоянно работает.
Со временем у многих рантье появляется психологический барьер - объект приносит доход и продавать его не хочется, даже если есть варианты эффективнее (привет "бабушкиным" квартирам). Но именно здесь начинает теряться самый ценный ресурс - время. Пока инвестор удерживает такой актив, рынок меняется, появляются новые форматы и возможности, которые проходят мимо.
Поэтому на практике наиболее надежным оказывается комбинированный подход. Когда часть капитала работает в спокойных арендных объектах и даёт стабильный доход, а другая часть участвует в спекулятивных сделках и отвечает за рост. Такой баланс позволяет и не нервничать из-за отсутствия дохода и не застревать в одной точке на годы.
В итоге вопрос не в том, кем себя считать - рантье или спекулянтом. Главный вопрос - с какой скоростью вы хотите прийти к своим финансовым целям, потому что разница между этими стратегиями не в идеологии, а в темпе роста капитала.
#СМ_ГотоваяКоммерческаяНедвижимость
