Когда слышишь про 25% годовых на недвижимости, первая реакция, как правило, настороженная. Мы слишком привыкли к обещаниям "высокого дохода без риска" и к тому, что за красивыми цифрами часто скрываются нюансы, о которых предпочитают не говорить.
Но в случае с индивидуальными кладовыми или, как принято говорить, self storage, история устроена иначе. Здесь всё объясняется просто: моментом рынка, структурой расходов и арифметика.
Сегодня в России складывается редкая для недвижимости ситуация, когда вход в новый сегмент остаётся очень дешёвым. Есть множество помещений, которые по каким-то причинам не подходят под магазины, кафе или аптеки, но при этом прекрасно соответствуют требованиям для хранения: подвалы, паркинги, технические этажи, нежилые первые этажи без витрин. Эти метры долгое время считались неликвидными, и потому стоят недорого - от 10 до 25 тыс. рублей за квадратный метр.
Дальше всё решает геометрия. Кладовка - это не просто квадрат, это объём. Мы покупаем метры, а сдаём кубы. Помещение площадью сто квадратных метров при трёхметровых потолках превращается в 250 кубометров полезного пространства.
Арендная ставка на рынке хранения сейчас колеблется около 1 000 рублей за куб в месяц. В результате помещение, купленное за 7-8 миллионов и переоборудованное под хранение, начинает приносить стабильный поток, который обеспечивает доходность на уровне 20-25% годовых.
◀️Конечно, в эту математику входят и капитальные затраты. Чтобы помещение стало удобным и безопасным, нужно установить металлические секции, провести вентиляцию, освещение, систему доступа▶️
Обычно это требует дополнительных вложений порядка 10-12 тыс. рублей на квадратный метр. Но даже с учётом этих расходов объект окупается в среднем за 4-5 лет, после чего начинает работать в чистую прибыль.
А если рассматривать не только арендный поток, но и рост капитализации, срок окупаемости становится ещё короче: готовый арендный бизнес всегда стоит дороже, чем просто квадратные метры.
Темпы заполнения зависят от города и локации. В Москве и Санкт-Петербурге арендаторы появляются быстро - обычно за 3-6 месяцев объект выходит на стабильную загрузку. В городах поменьше процесс идёт медленнее, но и цена входа там существенно ниже, поэтому экономика всё равно складывается в пользу инвестора.
◀️Главное - выбрать правильное место, где рядом плотная застройка, удобный доступ, хорошая транспортная связь и привычка людей жить без лишнего пространства в квартире▶️
На практике доходность действительно колеблется от 18-30% годовых. Всё зависит от того, насколько выгодно куплен метр и как грамотно организовано хранение. Те, кто умеет работать с торгами и искать хорошие лоты, получают лучшие показатели, просто потому что начинают с меньшей себестоимости.
◀️Этот бизнес не про быстрые деньги и не про спекуляцию. Он ближе к классической недвижимости - предсказуемой, приносящей доход из месяца в месяц. Разница лишь в том, что вместо одного арендатора здесь сотни маленьких клиентов, и это делает поток более устойчивым▶️
Поэтому 25% годовых - не рекламный трюк, а отражение этапа, на котором сейчас находится рынок. Через несколько лет всё изменится - появятся крупные сети, стандарты, инвесторы из других сегментов, и маржа снизится.
Но пока конкуренция минимальна, а стоимость входа остаётся низкой. Не упустите возможность воспользоваться моментом!
Хотите понять, как работает self storage и рассчитать доходность под ваши цели? Пишите @makarov_serge. Обсудим задачи, подберём подходящий объект и посчитаем реальную доходность.
#СМ_SelfStorage
Дискуссия