На новогодних праздниках встречалась с друзьями. И как бы мы ни старались говорить "не про работу", рано или поздно все разговоры с риэлтором всё равно сводятся к недвижимости 🤣
В этот раз разговор зашёл на очень понятную и частую тему: что делать, если бюджета пока совсем немного, а начать собирать капитал в недвижимости хочется уже сейчас? Не как стать инвестором за год или не как купить пять объектов, а просто, как сделать первый адекватный шаг и не наломать дров.
И тут, конечно, всплывает классика жанра:
- Ну начну с комнаты
- Возьму что-нибудь самое дешёвое
- Буду сдавать, а там как-нибудь само...
Скажу сразу, всё, что будет дальше, это моё авторское мнение, а не универсальный совет. Рекомендации лично для вас - только с расчётами и на консультации.
⛔️Но если коротко: старт с комнаты в общаге или коммуналке - утопия. Причём довольно дорогая.
Почему?
Комнаты почти не растут в цене. Арендные платежи низкие. Дешёвые на входе, такими же остаются и на выходе. Коммуналка часто сопоставима с небольшой квартирой, а иногда и выше: счётчики поставить сложно, всё считают по среднему с коэффициентами. Амортизация выше: арендаторы там, мягко говоря, разные, ремонты требуются чаще. И главное, выход: продать комнату быстро и по хорошей цене сложно, банки их не любят, ипотека работает плохо. А инвестиция без нормального выхода - это уже ловушка. И да, это мы еще даже про юридические особенности не касались, а там их тоже вагон.
Тогда какие альтернативы есть, если бюджет правда ограничен?
- 👉 Паркинг
Рабочий вариант, но только с холодной головой. Не любой и не потому что дешево. Важны локация, плотность застройки, дефицит мест и понятный спрос. У паркинга простой продукт: минимум амортизации, понятная аренда, быстрый вход и выход. Ошибки здесь тоже стоят денег, но они хотя бы прогнозируемы. Кстати, а вы знали, что есть еще и мотоместа в подземных паркингах?)) - 👉 Кладовая
Один из самых недооценённых инструментов. Низкий порог входа, почти нулевая амортизация и минимальные затраты на содержание. Арендаторы спокойнее, эксплуатация проще, эмоций меньше. Как первый шаг и тренировка инвесторского мышления - очень здравый вариант. - 👉 Семейная ипотека
Да, она всё ещё работает. Материнский капитал в первоначальный взнос, внятный платёж и квартира иногда действительно может почти сама обслуживать ипотеку. Но здесь важно считать и помнить, что правила меняются: с 1 февраля вступают новые ограничения, а дифференцированные ставки уже маячат на горизонте. Это инструмент, а не волшебная палочка. - 👉 Апартаменты
Не те, что в новых бизнес центрах с ценой как на обычную квартиру, а апартаменты в реконструированных зданиях, которых в Новосибирске уже не мало. Цены на входе сильно ниже квартир, спрос на аренду в определённых локациях есть. Да, коммуналка будет выше, налогообложение нужно продумывать заранее, и очень важно понимать, кому вы потом это будете продавать. При этом апартаменты - это рабочая история, но только с калькулятором и трезвой стратегией.
Ну и пожалуй, ещё одна важная мысль. Если бюджета почти нет, самый разумный старт - это не покупка, а подготовка:
- понимание рынка
- расчёт сценариев
- оценка рисков
- и отказ от плохих идей, какими бы "доступными" они ни казались.
Недвижимость - это вообще не про нравится/не нравится. Это про цифры. Те самые, которые считают большие и взрослые инвесторы: окупаемость, затраты, доходность, прирост цены, сценарий выхода и т.д.
Иногда очень интересно получается посчитать, такие вопросы всплывают неожиданные, где-то выгоднее первичка, где-то вторичка, и почему дешевле на входе не равно выгоднее на выходе.
И напоследок немного провокации. Ну а что, захотелось и провоцирую🤭 Пока одни ноют, что "всё дорого", "денег нет" и "не время", другие считают, выбирают и делают первые шаги.
Именно так, тихо, без громких слов и зарождаются капиталы! 🪙🏠
Дискуссия