Без чудес, но с выводами. Разберемся?
2025-й стал годом, когда рынок недвижимости перестал жить на дешёвых деньгах и начал жить по-настоящему. После эпохи ипотеки с господдержкой спрос остыл, покупатели и застройщики перестроились, а рынок стал трезвее и спокойнее.
Вот что он нам показал:
- 1️⃣ Жизнь после льготной ипотеки есть
Отмена дешевых ставок для всех и средняя ключевая около 19% за год резко охладили спрос. Выдачи льготных кредитов сократились на 15–25%, рынок увидел реальную платёжеспособность, а не ажиотаж.
Вывод: ждать идеальной ставки часто значит потерять цену и выбор. Считать математику владения важнее, чем верить в заголовки
- 2️⃣ Первичка выстояла, но по новым правилам
Продажи новостроек - около 25 млн кв. м, всего на 2% меньше прошлого года. Девелоперы адаптировались: меньше новых стартов, больше рассрочек, субсидий и работы с продуктом.
Вывод: теперь первичка держится не на господдержке, а на качестве продукта и инструментах
- 3️⃣ Качество победило "дёшево"
В 2025-м покупатель стал более вдумчиво выбирать: - планировки, - локацию, - инфраструктуру, а не просто минимальную цену.
Вывод: "дёшево и далеко" продаётся всё хуже. Выигрывают понятные и продуманные проекты
- 4️⃣ Вторичка - пока еще не ракета, но с ростом
Общая картина - умеренный рост. Москва: +24% (аномалия, не показатель для всей страны) Новосибирск: уверенные +10% Во многих городах вторичка догнала новостройки по цене за квадрат. Вот тут уточню, речь о вторичке в свежих домах. Не путайте со вторичкой, которой 30-50-70 лет пожалуйста.
Вывод: 2025-й научил считать сценариями, а не ждать одного гарантированного роста
- 5️⃣ Риски застройщиков и эскроу
Эскроу работает и защищает дольщиков лучше, чем раньше. При этом 2025-й стал ещё и годом мораториев на штрафы для застройщиков за несдачу объектов в срок, что формально снизило давление на девелоперов, но одновременно повысило риск затяжных проектов для покупателей и привело к вопросам о качестве этого продукта.
Вывод: анализ застройщика стал обязательным, а не формальностью
- 6️⃣ Дефицит "нормального" предложения
Общий ввод жилья снизился незначительно, но девелоперы стали осторожнее запускать новые проекты. Качественные и доступные лоты вымываются быстрее. И это не только на первичке.
Вывод: рынок постепенно уходит от "рынка покупателя" к точечному дефициту
- 7️⃣ Квартира снова стала стратегией
Быстрые спекуляции ушли. Остался долгий горизонт: аренда, сохранение капитала, 5+ лет владения.
Вывод: жильё снова про устойчивость, а не про лотерею
- 8️⃣ Отдельно про дешёвые сделки
Громкие истории про бабушек-007 и дело Долина vs Лурье сделали рынок гораздо внимательнее к объектам ниже рынка.
Вывод: 2025-й ясно показал, что дёшево - не значит выгодно, а иногда значит риск
И важный сигнал напоследок: Ключевая ставка медленно, но снижается. Это не повод бежать и покупать всё подряд, но чёткий знак: пик напряжения рынок прошёл.
Главный итог 2025: Это был год без чудес, но с трезвостью. Рынок перестал обещать лёгкие деньги, зато начал вознаграждать за расчёт и стратегию.
В следующем посте разберу, с какими вопросами и задачами логично заходить в 2026 год. Если ждёте продолжение, то ставьте реакции, мне правда будет приятно ❤️🔥
