Всё зависит от вашей ставки.
Ситуация 1.
Льготная ипотека под 2–6–8%
Берите на максимально возможный срок — до 30 лет.
- 👉Ставка находится на уровне инфляции или ниже. Деньги обесцениваются быстрее, чем банк начисляет проценты.
- 👉Если взять кредит на 30 лет вместо 15, ежемесячный платёж снижается на 30–40%.
- Освободившиеся деньги можно вложить под 12–14% (вклад или облигации) и заработать на разнице ставок. Банк даёт вам деньги под 6%, а вы «продаёте» их рынку под 12–14%. Досрочно гасить такую ипотеку невыгодно.
Ситуация 2.
Рыночная ипотека под 16–20%
Лучше ограничить срок 15 годами.
При высоких ставках увеличение срока почти не меняет ежемесячный платёж.
Пример:
- 4 млн рублей под 17% годовых.
- ➡️ 15 лет — платёж ₽61,5 тыс.
- ➡️ 30 лет — платёж ₽57 тыс.
- Разница всего ₽4,5 тыс.
- При этом переплата банку за лишние 15 лет вырастет на ₽8–9 млн. Очевидно, обмен неэффективный.
☝️ Но если вы дисциплинированный человек, можно брать максимальный срок и при высоких ставках. Схема такая:
- Оформляете кредит на 30 лет.
- Всегда вносите платежи в увеличенном размере — как если бы кредит был на 10 лет (например, ₽70 тыс. вместо ₽57 тыс. по графику).
- Разницу направляете на досрочное погашение основного долга с сокращением срока.
В чём выгода? Вы закроете ипотеку за те же 10 лет. Но в отличие от жёсткого договора, у вас есть «отходной путь». Если вас уволят, случится болезнь или кризис — вы сможете платить минимальный платёж по 30-летнему графику (₽57 тыс.), а не каторжные ₽70 тыс.
‼️Но этот подход требует жёсткой самодисциплины. Если есть риск, что через полгода вы скажете: «Да ну его, заплачу по минимуму, лучше куплю новый телефон», — выбирайте другую стратегию. Иначе вы просто подарите банку пару квартир в виде процентов.
А видео о том, как досрочно гасить ипотеку.
#риэлторКалининград
