Рефинансирование ипотеки — не магическая таблетка, а финансовый инструмент. Им можно пользоваться неоднократно, но важно знать подводные камни, чтобы не навредить себе.
Как часто банки разрешают рефинансировать?
Закон не ограничивает количество раз. Все на усмотрение банков:
- Свой кредит в своем же банке (обычное снижение ставки): 1 раз в 6-12 месяцев, если вы хороший клиент.
- Рефинансирование из другого банка: Технически — хоть каждый месяц, переходя из банка в банк. Но на практике есть скрытые лимиты.
Главный ограничитель — ваша кредитная история.
Каждый новый запрос в БКИ (когда банк проверяет вас для рефинансирования) — это небольшая, но «просадка» по скорингу.
- 3-5 запросов в год — уже тревожный сигнал для новых кредиторов. Вы выглядите как «кредитный мигрант», который вечно ищет, где дешевле, и это повышает риски банка.
- Идеальный перерыв между рефинансированиями — 1-2 года. За это время история «успокаивается», а ставки на рынке успевают ощутимо измениться.
Золотое правило: считайте выгоду!
Рефинансирование имеет смысл, если новая ставка ниже старой минимум на 1,5%.
Что учесть в расчетах:
- Стоимость страхования. При переходе нужна новая страховка (обычно 0.1-0.5% от суммы). Для 9 млн — это 9 000 – 47 000 ₽ в год (разовый платёж при оформлении).
- Оценка недвижимости. Платная услуга для нового банка, в среднем 5 000 – 15 000 ₽.
- Комиссии. Убедитесь, что их нет.
- Досрочное погашение в старом банке. Проверьте, нет ли штрафов (по закону после 3х лет кредита их быть не должно).
Пример на остатке 9 млн ₽:
Сценарий 1 (выгодно): Снижение ставки с 15% до 13% (на 2%).
- Ежемесячная экономия: ~ 12 500 ₽.
- Разовые затраты на переход (оценка + год страхования): ~ 25 000 ₽.
- Окупаемость: затраты окупятся за 2 месяца. Далее — чистая экономия. Однозначно выгодно!
Сценарий 2 (сомнительно): Снижение ставки с 14% до 13.5% (всего на 0.5%).
- Ежемесячная экономия: ~ 2 500 ₽.
- Те же затраты на переход: ~ 25 000 ₽.
- Окупаемость: 10 месяцев. А с учётом, что страховку вы платите ежегодно, выгода становится призрачной. Рискнуть кредитной историей ради такой экономии — спорное решение.
Когда стоит задуматься о повторном рефинансировании?
- Резкое снижение ключевой ставки ЦБ.
- Улучшился ваш официальный доход.
- Появился доступ к госпрограммам (например, «Семейная ипотека»).
- Вы нашли банк, который рефинансирует с кассой (деньгами на руки) под низкий процент, чтобы закрыть другие долги.
🔥 Вывод:
Рефинансироваться можно хоть каждый квартал, но лучший интервал — 9 месяцев -1 год. Каждый раз считайте чистую выгоду с учётом всех затрат и помните про кредитную историю. Не гонитесь за 0.2-0.5%, дождитесь реального повода снизить платеж. Игра стоит свеч только при существенном снижении ставки.
